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36kr“2021未来城市科技峰会” 焦点对话：CVC视角下PropTech发展的前景

明源君

2021-07-20

如今，是一个以“数据”说话的时代，更是一个依靠“数据分析”竞争的时代，地产的容错率越来越低，“拍脑袋做决定”无异于自杀行为。

7月13日，36氪“未来城市科技峰会“在上海安莎国际会议中心开幕。本次峰会由36氪携手Urban Lab城越企业联盟以及仲量联行、太古地产、瑞安房地产、嘉民中国等联盟企业共同举办，旨在关注智慧城市下地产科技行业的创新与发展。

在本次峰会中，商业地产巨头、行业产学研专家、解决方案专家以及专注于TO B领域的投资人等角色围绕着商业地产数字化转型策略、城市发展中的技术创新、资本对智慧城市的投资观察等话题进行了探讨。

在“未来城市科技峰会”的对话环节，金茂资本副总经理、金茂创投总经理王斌以及明源云高级副总裁童继龙，在36氪产业创新总监甘子玉的主持下，以“CVC视角下PropTech发展的前景”为主题，共同探讨地产科技在资本市场的发展，地产产业链企业的CVC如何做好投后赋能，如何发掘好项目以及如何布局未来。

以下为主题对话实录：

甘子玉：非常感谢两位来到今天的活动，我们今天共同探讨CVC的发展中有哪些新的投资机会，有哪些新的机遇，首先请两位嘉宾简单的介绍一下自己所在的机构和负责的业务。

王斌：各位嘉宾上午好，非常荣幸参加2021未来城市科技峰会，简单介绍一下我们的结构，我们来自金茂资本，是一家多元化的股权投资平台，我们旗下有两个核心的投资板块：一个是地产投资，主要聚焦在不动产的股权投资，整体的管理规模在400亿人民币左右；另外是产业股权投资平台。金茂创投2019年正式成立，2020年开始对外的投资，到现在投资了10几家泛地产科技的项目，在管规模也有几十亿人民币的规模，我们现在在中国金茂内部有两个核心的定位：第一是我们在做一些创新领域投资延展的工作，另一方面我们在发掘新的一些投资机会，再反向赋能传统的房地产开发的主业上。谢谢。

童继龙：各位嘉宾大家上午好，很高兴能够来到36氪未来城市科技峰会现场，明源云很少以“行业投资机构”这个身份出现。过去，明源云的身份更多是地产行业的数字化解决方案服务商，有20多年的地产行业数字化实践积累，也服务了超过6000家地产开发商企业。2020年我们在香港完成IPO，在IPO之后我们在设想明源云的长期愿景，我们希望成为什么样的公司，希望给行业带来什么样的价值？我们认为：“加速泛地产生态链数字化升级”是我们的长期使命，加速是能力，是希望帮助泛地产领域的企业不断迭代升级自己的数字化能力，从而助力战略升级与经营提效。

泛地产领域的企业，从开发、建筑、商业、物业、养老等多个领域都有着广泛而细致的业务场景，都值得用数字化的方式重做一遍，在这个过程中明源云有这样的使命感，通过生态合作、战略投资的方式帮助更多的地产科技初创企业快速成长，也希望能够把我们经营一家企业服务类软件公司的经验与实践贡献出来，我们真的有这么一个梦想的。过去，明源云自己主要做的业务领域是聚焦在地产开发商客户上，对地产领域更多的创新业态，我们需要通过“技术平台+生态合作+战略投资”的方式去取得更广泛的连接和合作。

明源云的战略投资团队其实不是纯粹的投资基金模式，更多是从产业研究、生态合作以及战略投资的逻辑展开工作。更多的地产科技初创企业可以在明源云的技术平台上实现业务场景的融合与创新，如果大家合作愉快，就可以进一步谈战略投资的合作。目前我负责的战略发展中心就是以生态合作和投资双轮驱动。这也是我个人在明源负责业务与运营管理十多年之后，现在全力投入到生态合作&战略投资工作的起因，本质上是希望把明源云的技术平台能力、商业模式设计能力、经营&管理体系构建能力使能给我们的生态合作伙伴。

甘子玉：其实这些年CVC在资本市场的入局备受关注，对于企业来说也是探寻外部机会的来源，对于你们来说如何保持和集团高度关联的同时又保持自己的独立性，哪些是CVC需要关注，同时是资本市场和大家联动的机会呢？

童继龙：对于CVC如何保持与集团的高度关联又同时保持自己的独立性。我的思考是：

首先，高度的关联性要在公司级的长期目标上要有高度共识，不是短期、具体的业务性目标，而是设计在使命、愿景级的长期目标，明源云的使命是“加速地产生态链数字化升级”，在这个长期使命中找共识点就会更清晰，因为这已经是一个行业级的目标，而不只只是企业级的目标，因为在这个长期的目标中赛道空间足够大。

第二，保持独立性很重要的是时间纬度上我们要做区分。比如说明源云今天在很多的业务规划上，我们现在的业务团队看的是未来1-3年具体业务怎么干。如果我们从生态、投资的视角，我们看得到未来5-8年有可能看到的创新机会在哪里。

第三个视角，我们还有一个很好的身份，企业战略发展团队更愿意扮演蓝军的角色，运用生态合作、战略投资的方式找到这个行业中的颠覆性创新者，助推行业的进化，也在助推明源云现有业务团队成长。任何一家企业，一定需要充分去吸收行业进化的力量，一家企业发展到了一定的成熟度，需需要更独立的外部视角和外部合作伙伴，某种程度来说，生态合作伙伴在未来会有强大的战略协同价值。

王斌：CVC这个话题在很多的场合我都有研讨，回到今天的主题，地产产业链企业的CVC的定位，我首先回应一下地产行业，我们用一个财务的逻辑和视角看一下这个行业，房地产开发的行业跟其它的行业都比较的相似。一个是净资产收益率，一个是总资产的周转率，我们用这两个维度看看房地产行业的变迁。

一开始我们觉得房地产行业在差不多20年前、15年前是在左上角，净利润很高，周转率相对比较低。随着行业的加剧，玩家越来越多，随着政策不断严谨，从左上角到左下角，周转和净利润都变得越来越低，包括拿地的情况等等。在这个地方我们怎么去把它重新拉到净资产比较高，或者周转率比较快，就是两个层面的维度。一个就是科技创新，只有在新的产品、新的模式的研发和创新后才能把组织重新拉回左上角。第二个维度，我们通过管理的提升，通过组织的提升，可以拉到周转非常快，依然净利润很低的情况。

我觉得未来房地产应该有两类公司：一类公司是通过科技创新、产品创新、包括商业模式创新重回到左上角的维度。另外一类房地产公司可能会回到右下角的位置，资产周转率是比较快，净利润回到行业的均值上，未来一定是只有这两种企业在这里面生存。

我们发现CVC在这里面能做什么，在这两个维度的走向之间，我觉得我们可以做的事情还是蛮多。我们可以通过未来3-5年的投资布局，重新去激发产业链自己产业内部的一些机制和创新，重新拉回到左上角。还有通过+科技、+技术的概念，我们可以把现有的运营效率不断提升，我们可以从两个维度来做功，这个是我们在组织里面的核心战略使命和战略定位。

第二个层面，无论你是什么CVC，其实你就是一个VC，核心VC就是财务视角，你所投资的被投企业是不是有很好的财务回报和盈利表现，是VC看的最核心的东西。无论是你的投后赋能，前面你去判断组织、团队、赛道、这个项目本身的时候一定是财务优先的视角，这就是我的看法。

甘子玉：对于垂直赛道内的机构来说，相比于其它一级市场的投资机构，咱们的差异化在哪里？在发掘项目的时候，什么样的项目真正能够吸引到你们？

王斌：说到如何去发掘一些好项目，我觉得其实我们今天坐在台上的两位都是产业资本的属性，不得不提产业资本和金融机构的VC在投资的逻辑上，包括筛选标的的优势上，其实有比较大的明显的优势。其实有的时候投资可以先拿过来，自己在场景里面试，试得很好我再去投资，这可以把很多不确定性对冲掉，我们需要非常大且非常深的产业场景，中国金茂恰恰有。大到智慧城市的尺度可以给新创的科创企业有一些实验的场景，很小的尺度在智慧社区、甚至是智慧家庭，或者C端的层面有很多应用的场景去做。我觉得这样的尺度，更能够吸引更多的被投企业加入到大的生态。

这里面也有几个小案例，比如说云集科技，只要出差都可以看到服务机器人，恰恰云集在下一个五年当中核心的场景不是酒店，未来的场景还是在社区当中。我们今年就一起打造了社区里面的垃圾配送，解决了业主最后100米实际的痛点，这个就是我们在实践场景中研发的方向。

第二个，我们刚刚投资的一个企业，跟地产其实没有太大的关系，口腔机器人的公司，我们为什么会投这样的一家公司，我们恰恰看到业主的小朋友在带牙套的时候，超过一半的小朋友都在带隐形正畸的牙套，我们看到C端有这样的痛点，也看到了医疗这个行业本身的痛点，我们去做了一些投资，把它引入到自己的物业的场景里面，给我们C端的业务提供更加增值的服务，这就是无论从B端的痛点以及C端的痛点我们去做的一些链接，通过股权投资作为链接，把它们耦合到我们的场景里面，从而赋能到传统的业态，然后从而做到双向的赋能，这就是我们觉得在投后有特点的地方。

甘子玉：之前我们看到，金茂在投C端项目的时候也会在想，这是一个怎么样的生态，金茂到底是想搭怎样的赋能体系，下一个问题我会问这部分，我们也有请继龙总分享一下。

童继龙：明源云在这个赛道里有几个比较好的优势：

首先，我们有试验场，我们目前已经服务着全国有超过6000家地产开发商，我们的产品在国内覆盖了近2万个案场和近1万个工地。我们发现客户的需求能力比较强，而客户需求又是业务创新最为重要驱动要素，一旦客户有足够多的需求时，明源云就需要在行业中找到更多优秀的合作伙伴，一起为泛地产企业客户实现数字化升级。

第二个，明源在过去20多年已经积累了丰富的软件企业的成长经验，例如：作为一家科技创新公司如何从0到1、从1到10、从10到100的增长历程，科技公司不只有技术，它是一个组织、一种业务，一种商业模式，应该如何在不同阶段应对不同的挑战，助力创新企业成长层面明源云比较有经验。同时，明源云在地产行业构建了天际开放平台，积木块式的、符合地产行业特性的技术组件能力也是初创公司所需要的技术资源，我们都可以将这个能力分享出来。2020年我的身份是明源人力资源VP，我们推进了我们的组织变革，在集团成立了领导力中心、销售力中心、顾问力中心，不但给自己的业务BU赋能，我们还把这些能力使能到地产企业下属的科技公司，使能给我们的被投公司。前端基于客户业务场景发现赛道机会，后面有我们通过生态合作和投资帮助初创企业快速而稳健地成长，这个时候我们就可以在地产科技的生态里面共创更多新机会。

甘子玉：感谢两位，相对于其他的VC来说，CVC有很多的优势在投后赋能，尤其是他们有场景，有自己的解决方案可以共创，我们也看到了其实这些年很多投资的项目，从投前也走到了投后，很多项目在拿钱时不仅是看基金的规模和实力，也很在意后面提供的价值，对于两位来说有什么样的生态和未来的布局，以及在未来投资的项目方向上还会关注哪些细分领域呢？

童继龙：目前投资领域的方向主要看两个方向。第一个方向，我们肯定更多的是在新科技领域的投资，基于大数据、AI&算法、机器人、IOT等新技术领域与地产业务场景结合的创新，这都是我们关注的方向。第二个方向更多的基于空间运营的视角，基于空间运营进行场景化创新的企业，我们看到非常多的企业在这里做创新，这里的空间巨大，中国整个的城市空间太大了，其实没有哪家公司可以把这个场景全部做完，这是我们当前看到两个比较明确的方向。另外还有一个视角就是，投资企业服务领域的初始公司本质上还是在投资“人”，我们还是希望能够找到在细分领域中有冠军气质、创始人有深刻洞察能力、勤奋且有节奏感的创业团队，只有初创团队这个1是坚实的，剩下的资源都是0，我们希望找到更多优秀的创业团队一起同行！

王斌：投后赋能那部分我已经有一些延展，我就不再赘述，我们现在看的比较多的是三个方向：第一个方向，在整个地产的产业链里面其实有很多的痛点，其实大家都没有特别去看到，包括清华的教授提到了从前期的规划涉及到成本到营销，现在智慧营销是非常火的，包括还有一些物业的SaaS等等，其实这部分我们看到，未来会有更多创业者会到这样的一个地产产业链创新的方向来做，泛地产、地产生态链看得比较多。

第二个部分更偏重内容的提供，太古和瑞安提到的几个案例我觉得非常好，包括清华的老师讲的，激发了很多的思索，未来的城市只有两类，一类是堆叠的建筑，第二类就是回归到乡村的人居，为什么现在乡村的人居这么火，提供的核心就是让人回归到最原本的地方，人基因的求存的东西到底是什么，所以你看到现在无论是杭州很多的地方，其实都提供了空间，这种空间其实不一定是服务，空间更多提供的是内容，内容是浸透人心的内容。

第三个是双碳，双碳已经不是一个政治的东西，变成一个经济的东西，我们最后看很多氢能的东西，中国从锂电发展有20年左右，氢一定会在未来10年左右是一个蓬勃发展的状态，而且这部分是非常好的方向，而且氢未来巨大的应用场景不是在汽车上，其实在中国更多是副产氢、包括氢的运输，在空间、社区、智慧城市会有更多的应用。

包括刚才涂鸦说从上市之后从链接到赋能，上一周上海的世界人工智能大会，整个大会两天我们看到了主旨就是AI从原来只是做链接、只是做数字的堆叠，现在慢慢到精细化的运营，无论是在综合治理、智慧政务、智慧农村、智慧教育等等，各个场景里面都在做细分的延展和应用，在这些应用里面都会出现比较大的一些像涂鸦这样的独角兽的企业，这些机会无论是链接生态还是投资都是非常好的方向。

甘子玉：今天真的是听到了很多的干货，就是因为有金茂和明源云这样的行业领袖在布局行业生态和投资，我们才坚信之后的未来城市会被建设的越来越好，非常感谢两位的到来，我们也期待之后于大家共探如何把这部分做得更好，谢谢。