以“全面预算”为牵引
提升企业经营能力

地产行业从“土地红利时代”步入“管理红利时代”，地产企业面临三大难题：三道红线下的融资规模受限，高财务杠杆发展模式不可延续；政府管控下，销售价格受限，高溢价模式不可延续；集中供地政策下，土拍竞争激烈，土地成本上涨进一步压缩项目盈利空间。

三重压力下，地产企业如何向管理要效益，实现经营提效？

禹洲集团作为中国房地产30强，砥砺耕耘二十余载，业务覆盖长三角、粤港澳大湾区、环渤海、海西、华中和西南6大城市群。面对外部环境变化，禹洲集团不断寻找企业经营提效的杠杆解。

“在严格的宏观调控环境下，要保障企业持续有质量的增长，唯有不断提升自身经营能力，而整个经营能力提升的核心是首先要有财务的规划能力和预见能力，能够规划实现战略目标的有效路径并能规避经营风险。”禹洲集团财务管理中心常务副总经理张凯提到，过往在土地红利时代，地产企业更多倾向于规模导向，对综合性的财务指标关注度偏弱，但在管理红利时代，企业必须建立起科学完成的指标体系、管理体系和考核体系才能更好的保障发展的质量。基于此，禹洲集团以“全面预算”作为整体业务的牵引工具，不断完善经营管理体系，支撑企业高质量持续发展。

预算为纲，规划路径
统一标准、目标、行动

禹洲集团通过全面预算的工具，给各个业务条线提出经营指标，推动公司业务的发展，比如通过可动资金分析、库龄分析、净现金流分析、投入产出分析等，制定投资策略、营销策略、现金策略、运营策略、经营策略，规划公司发展路径。因此“预算为纲”，则是所有的经营动作都围绕预算计划和财务指标开展执行。

而对于预算制定三部曲，首先则是通过资源盘点摸清家底，有备而战。比如通过货值盘点引导营销策略、通过现金盘点倒推投资策略、通过自持资产盘点，倒推经营策略等；再者，围绕资源和策略制定经营目标，包括销售、回款、利润等规模目标，去化率、回款率、ROE等效率目标，以及三道红线、FCCR等杠杆目标；最后，围绕指标制定一套与目标相关的强考核体系，从月度、季度、年度有完整的考核体系，将指标涵盖在考核体系当中，促进业务推动，实现经营目标。

携手明源云数字化升级
赢得管理红利先机

禹洲集团携手明源云构建全面预算系统，基于整体数字化蓝图，首先通过业务系统打好基础，包括营销、运营、成本等基础业务在线化；再者，进行动态货值管理，通过运营视角关注产销是否协同匹配；再往上则是投前管理和投后管理，而在单项目全周期滚动的管理时，全面预算系统是结合公司年度预算及半年预算调整，进行时间切片管理，因此全面预算需要与投前投后管理实现一体化，承接公司战略，切片规划时间线上的指标关系，最终进行经营分析，输出企业策略管理的建议。

全面预算系统包含预算编制、编制分析、战略推演三大模块，围绕预算的编制、控制，以及预算目标的下达、跟踪、分析、考核，实现闭环管理，搭建完善的预算管理与考评体系。

1）预算编制效率提升50%

围绕供签回模型、成本模型、费用模型、税务模型、融资模型、汇总模型六大业务模型统一口径、统一版本、直接从业务系统取数，提升效率。而在原本的excel时代，其实这些很难做到，或者是需要花很多的精力和人力做质量的判断，现在只要业务部门录入基础数据并在系统中做调整即可，减少了反复沟通的成本。

系统上线后，无论是取数还是计划编制、项目数据等基础数的流转，从传统手工变为系统来管理，只要业务系统基础数据完成，在预算系统基本可以直接取数自动生成管理口径的报表，传统情况一个版本都要一个月的时间，还需要大量反复的沟通与修改调整，系统上线后两周完成预算调整，编制效率全面提升。

2）预算多维分析，表单自动生成，决策提效

通过多角度分析提升管理效益，包括分析执行偏差原因及时调整经营策略，分析未来趋势调整销售政策，分析项目全周期实现程度评估承诺达成情况，分析绩效差距制定绩效提升措施。同时，围绕经营分析、利润分析、现金流分析、费用分析等各类指标表单呈现，找到企业经营的问题以及需要提升的方向、重点控制的维度，保证年初定的指标实现。

而传统方式需要业务部门和财务部门手工统计，各个部门报数，在系统当中查询然后填表，再复核，效率很低。现在业务部门只需在业务系统中录入，数据直接反馈到预算系统，高层可直接查看本月情况，识别预算偏差，减少人工环节出错的概率与时间成本，助力高层经营决策。以往统计绩效评估和执行分析需要花两周时间，现在实现自动从系统取数、计算、对比分析，三五天即可完成预算分析，还可以同步晾晒给城市公司，高效便捷。

3）战略双向推演，规划发展路径

针对战略正向推演、逆向推演以及报表规划均可通过系统实现，设定参数自动推算指标，提升计算效率，规划企业发展路径。

其中，正向推演根据实际情况推演，基于起点有多少货，现有经营能力，去化到多少，回款到多少，项目回正周期到多少，通过历史参数基本假设，推演未来三到五年的销售目标、现金流、利润；而反向推演是基于目标倒推，结合正向推演资金与资源，推导企业提升方向，比如权益比、拿地策略等，最后再审视是否符合趋势，是否有风险，基于数据反馈，便于科学决策；最终，报表规划基于所有战略推演以后，基于现有能力与目标规划三年以后的资产负债表指标，利润表，识别缺口并反向对业务提出要求。

在未来，禹洲集团将继续通过财务指标引领业务发展，建设经营管理驾驶舱、搭建经营压力测试、完善经营评价体系，助力企业经营管理再升。