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华润置地:科技+产业,央企巨舰的大象转身之路
明源云
2021-10-19



2021年上半年,地产调控政策突破286次。继三大红线、两集中之后,二手房限价、限制地价纷至沓来。一面是融资难,三道红线是所有地产商必须跨过的一道坎;一面是银行放贷难,放贷周期越拉越长,反向影响企业回款;还有一面是购房者贷款难,二手房市场迅速降温,又反向加剧一手房市场观望情绪。


不管愿不愿意,这都是时代交替必须经历的阵痛。中国地产行业历经43年发展,已告别黄金时代,送走白银时代,进入到真正的存量时代。新时代的地产供给体系,正逐步推动行业预期走向稳定。


对于企业而言,分化已成主旋律:不健康的,被时代所淘汰;健康的,留下来继续共襄盛举。洗牌和重构往往只在关键的三五年。

转型是必然之选。有人说,转型是找死,不转型是等死。如何构筑护城河,烫平周期,增强确定性,保障在逆周期中也能持续获得稳健的增长及盈利能力,是长期主义者的必要考量。

作为央企巨舰,华润的转型之路走得比较早,但大象转身,谈何容易?面对行业之变,华润置地在最新的“十四五”规划中,把自己定位为“城市投资开发运营商”,构建“开发销售+经营性不动产+轻资产管理”三位一体的主营业务架构,修建自身独特的业绩蓄水池。





破局:科技为刃,创新破局


面对行业共同的挑战,华润选择科技创新助力转型升级。早在制定十四五规划时,华润就提出了科技赋能地产业务的目标,把“地产科技”提升为未来发展战略的三大引擎之一。

不仅要喊口号,更要看落地。具体来看,有以下两个方面。

1.

细化的战略指标,指明发展的北极星


基于“地产科技”新战略,进一步拆分为短期、中期和远期的战略目标,分三步走:

第一步,短期内先聚焦运营效率提升;

第二步,在中期形成科技领域的品牌辨识度;

第三步,长期持续打造未来的空间场景、数据资产化。

围绕这几大细分目标,华润制定了“四化”的建设任务:运营数字化、生产科技化、空间智慧化、数据资产化。

运营数字化是当下比较多国企都会去做的数字化转型,更多代表的是企业内部的信息化工作,与各职能条线相关,通过信息系统,提升内部的管理能力和运营效率。

其余三化更多的是围绕科技创新探索。具体来看,在生产科技化中,运用新科技、新技术赋能生产建造的过程,典型的如智慧工地,BIM技术等;空间智慧化,则是基于空间整体的运营,不仅覆盖智能家居、智能楼宇、智能商场、智慧园区等空间场景,甚至未来延伸至智慧城市;数据资产化,则是基于数据价值的挖掘,华润旗下有几亿平米的住宅,大量的商场、写字楼、酒店,通过客户管理体系,建立数据中台,打通各类数据,使数据产生更大的价值。


可以说,华润科技破局的步伐坚定且清晰,从内部管理,到生产环节、空间场景,最后直达数据价值。

在行业换挡的当下,地产科技,或许正是未来十年地产行业的第一生产力。


2.

多维的组织支撑,确保战略的落地性

除此之外,华润的数字化发展还体现在其组织架构上。年初以来,华润总部干了三件大事。

第一件大事,叫内部变革。半年度战略会后,置地在总部进行了组织调整,这次变革,将组织定位由“总部做专、大区做强、城市做实”调整为“总部做专、大区做精、城市做实”。不仅如此,还在总部增设“科技创新部”,集中落实上面提到的“四化”之三,即生产科技化、产品智慧化、数据资产化。这就在总部层面有了一个组织抓手,真正做实科技赋能的职能。

第二件大事,叫科技孵化。就在9月8日,华润联合深圳清华大学研究院,正式创立“华润置地-深圳清华科技创新联合研究院”。和行业里许多单纯专注研究的机构不同,该联合研究院的关键词可以说是“产业”、“孵化”、“落地”。一方面,发挥清华研究院擅长的科研创新能力及资源优势,另一方面,结合华润置地的产业规模和资本实力,共创出一个基于数字化科研成果转化孵化的创新平台,承担研究室里的科研成果落地的角色。

第三件大事,叫产业运营。5月19日,华润家族宣布新添一子,置地旗下新晋成员“润城新产业”正式成立,承担着“服务中国制造业转型升级”的战略使命,为智慧+健康领域,垂直4大产业方向(智能制造、生命健康、智慧城市、北斗产业)提供专业的产业运营服务。这就进一步落地到了产业园区细分赛道,联合市场化的专业机构,探索更多可能性。


▲华润置地-深圳清华科技创新联合研究院、润城新产业成立,资料来源:公开资料



减负:产业布局,轻重平衡


在华润,科技与产业是密不可分的。新成立的科技创新部,承担着两个重要职能,科技+产业。而在存量时代,开发转向运营,产业园区是重中之重。

置地其实真正做产业不算早,但协同集团的多元化产业、产融结合,再加上在深圳南山独特的片区统筹模式、城市综合体开发运营,在产业领域确实算得上顶级玩家。加之新成立的润城新产业,产业布局轻重并举模式越发精彩。

1.

模式:孰轻孰重,比例很重要

轻资产和重资产模式其实没有绝对的优劣之分,重点还是根据企业自身的资金实力、运营能力和风险偏好去灵活选择。


重资产模式VS轻资产模式,资料来源:明源地产研究院


重资产的必要条件是要能融到低成本长期的资金。这种模式下,持有者的收益将主要来源于经营性收入和资产增值。然而但凡做过自持型园区的都懂,前期的大笔投入能否带来预期回报,关键就在于项目营运期的现金流。如果项目稳定运营,且现金流增长较好,后期可以通过转让部分股权、ABS,甚至基础设施公募REITs等多重金融手段盘活。

轻资产的必要条件则是极强的底层资产管理能力。此时作为园区运营方,凭实力赚取服务酬劳、旱涝保收。由于无缘资产增值收益,轻资产盈利性相对弱于重资产项目,但却是稳赚不赔的生意。同时,轻资产还能在短时间内快速扩张,凭借自身过硬的资管能力提振项目的盈利性,甚至有底气与业主议价,实现业务的量价齐升。

对于轻与重的选择,华润更多希望追求的是,重资产少而精,轻资产广而优。理想的比例应当是4比6:重资产项目绝对值较小,且一定是高品质的标杆项目;轻资产的比例会更大一些,未来持续通过轻资产来扩展业务的管理边界。

2.

估值:三方评估,划清价格底线


对于委托运营的轻资产项目,作为央企,如何确保合规的基础上,向市场要效益?


先说一个背景,自《国务院国资委以管资本为主推进职能转变方案》出台以来,以“管资本为主”正成为国资改革的突破口。国资委正通过放经营权、授所有权,让企业更好地实现公司治理与市场化经营,既能提高国有资本效率,又能增强国有企业活力。

围绕文件精神,各地纷纷下发了国资监管及国企改革的指导意见。以广州为例,对于国有企业物业租赁管理,明确国资监管以监督物业“出租程序是否规范、是否公开”为重点,属于市场判断的事项交回给市场。


广州国资委明确以评估结果作为出租底价定价基础,资料来源:广州市国资委官网


因此,华润在正式签署项目委托运营合同之前,会先引入第三方评估公司对物业租金做出专业评估。评估结果反映具体物业租赁时点的市场租金参考价格,并在此基础上形成园区物业的价格表。

价格表起什么作用?就是一个价格底线的作用。

一方面,未来必须坚持物业出租底价以评估结果作为定价基础,守住出租物业应有的经济效益“底线”。另一方面,超出底线部分的溢价,也正是运营方管理实力的最好体现。

3.

考核:产业纯度,纯度越高越容易集聚

对于产业园区赛道,方向正确的考核机制很重要。行业内对于委托运营项目的考核,大多是效益指标,常见的有计租均价、出租率、收缴率等等。然而这些都不应成为衡量园区成功与否最底层最根本的判断标准。

产业园区,核心应该在于产业的集聚,产业才是经济增长的动力之源。而作为运营商,就是要以园区为支撑点,拓展延伸到整个产业链条的服务,并且带动园企之间的专业化大协同。

因此,产业纯度很重要。这也是华润会选择中城新产业的根本原因,二者对产业生态的认知与价值观一致。比如一个定位为生物医学的园区,就踏踏实实围绕主导产业做服务,从工业设计、检验检测、动物实验、临床试验等等上下游构筑产业的生态圈。而不是整点二房东,或者为了满足当下的出租率而招一些不相关的企业进来。

正因为对自己的严格要求,华润的产业纯度基本可以做到100%,全部按照要求的产业方向落地。事实同样验证,产业纯度越高,产业垂直度越深,客户越容易聚集。


加速:基金助力,加速奔跑


不管是科技还是产业,两者的投资回报周期都相对较长。如何通过私募基金+公募REITs助力,插上飞翔的翅膀,是所有涉足科技+产业领域的同行者关注的焦点。

1.

自设地产科技基金,扶持产业发展


华润置地正积极筹备设立地产科技基金,将以投资参股的方式,扶持与地产业务相关的科技创新企业。

这件事华润置地其实一直在做,此前一直由旗下的产业加速器 “润加速” 主要牵头。不同于其他孵化器,润加速不仅仅提供空间,更关键的是提供产业资源对接,帮助优秀的创新创业项目对接华润置地、乃至华润集团各利润中心的产业资源。

一方面,持续与创投机构发生“化学反应”,助力创业企业成长;另一方面,反哺自身,推动高新技术在华润产业中的应用,助力华润这艘巨轮在创新的航道更快行驶。

2.

探索公募REITs,把重资产做轻


在资本市场,另一个极具想象空间的是资产证券化的可能。自去年4月30号基础设施公募REITs破冰以来,直接打开了产业园区的第二次增长曲线。

当前已经发行的9单REITs项目中,其中有5单都是产业园区类,让众多负重前行的园区玩家看到了曙光。

特别是对于国有企业,REITs提供了很重要的方式,没有丧失资产管理权的方式,能把资产80%股权出让,同时获得资本回流,支撑国企主业进一步发展。

然而,REITs的硬性标准摆在那里。项目权属是否清晰?有没有满足REITs要求的现金流?甚至能否兑现4%净分红回报?是每一个有想法的国有企业必须“以退为进”前置思考的问题。



小结


2021,站在“四分之三”的节点上,重新审视地产行业新格局。

“十四五”规划的重大蓝图正逐步兑现,科技创新、产业发展是当前国家发力的重中之重。如华润这般优秀的国有企业,作为经济增长的压舱石和稳定器,也在不断调整和优化中更加认清方向,坚定投入。

但不论行业如何,企业必须打造自身过硬的资产管理能力。而系统资产管理能力的构建,恰恰源于企业日常经营中的点点滴滴,源于长期积累的文化基因、长期积累的流程管控能力、长期积累的财务管控能力、长期积累的资本整合能力。

因应变化,才能傲立潮头!祝福所有勇于变革的企业,明源云也将携手更多优秀的行业标杆国企,探寻资产管理秘籍,助力国有不动产保值增值!


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