浙江国资国企如何盘活存量、做强资产运营？

浙江国资凭“神级投资”刷屏，背后逻辑何在？

8月26日，明源不动产研究院联袂浙江省国资国企研究院，联合主办了「2026 浙江省国资国企产业化转型与价值增长论坛」。

现场各位嘉宾的分享精彩深入。小明梳理提炼了嘉宾分享内容，里面既包含对国企改革的前沿趋势研判，也沉淀了对存量资产盘活的一线实践洞察，还有覆盖产业投资运营逻辑的方法论拆解，可谓干货满满。

01.国企改革正从规模增⻓转向价值创造

“⼗五五”时期，国资国企改⾰将更加关注发展质量。除国有资本布局、主责主业和公司治理外，企业的经营效益、科技创新和产业带动能⼒也将成为改⾰重点。

浙江省国资国企研究院院长于广文表示，下⼀阶段国企改⾰有四大重点：

第一，优化国有资本布局，推动资本进⼀步向主责主业、战略性新兴产业和公共服务领域集中。

第二，强化主责主业管理，减少⽆关多元化和低效重复投资。

第三，推动科技创新与产业创新融合，增强国企产业引领和资源组织能⼒。

第四，完善分类考核评价体系，针对不同功能定位和发展阶段实施差异化考核。

这其中，国企的考核⽅式需要随之调整。资产规模、融资能⼒和投资完成情况仍然重要，但已经不能完整反映企业经营质量，经营性现⾦流、资产回报、产业带动能⼒和资⾦循环效率需要纳⼊⽇常管理。

包括：一是资产是否产⽣了可持续收益；二是业务是否形成了市场竞争能⼒；三是投⼊资本是否具备退出和循环条件。

02.资产盘活要从清查升级为全周期价值经营

明源不动产研究院院长黄乐围绕监管新形势下的“三资三化”资产盘活逻辑展开分享。

他结合多地实践，从平台公司经营性转型、存量资产价值识别、分类运营与资本协同等方面，梳理资产盘活的关键环节，探讨国企如何由资产管理进一步走向经营提效与价值提升。

黄乐表示，存量资产盘活不能只理解为清查闲置房产、提⾼出租率或集中处置资产。盘点、分类、运营和退出是连续⼯作，前⼀环节的数据和判断会直接影响后续盘活⽅式。

而“三资三化”，正构成资产盘活的基本逻辑。

明源云集团解决方案负责人朱敏则结合央企、省属国企和地方国企的实践案例，围绕资产精细化与专业化管理、客户体系化与标签化管理、数据场景化与穿透式应用三条数字化主线展开分享。她通过多个落地场景，介绍数字化如何支撑资产盘清、经营分析、盘活决策与监管协同，并展示AI在资产经营管理中的应用方向。

朱敏表示：资产盘点不能只登记⾯积和账⾯价值。

资产台账还应记录权属、使⽤状态、租约、收⼊成本、安全问题和改造条件。历史遗留及权属不完整的资产要单独列出问题清单，明确需要企业处理还是需要政府部⻔协调。

03.平台公司正从项⽬建设者转向产业运营者

中大咨询集团副总裁黄剑结合全国多地案例，对城市运营、资产证券化、产业招商培育与产业控股等转型范式进行分析。围绕地方平台公司的业务边界、投融资逻辑、产业选择与能力建设，他梳理了不同转型路径的适用条件与实践重点，为平台公司向产业投资运营主体转型提供案例参考。

黄剑表示，平台公司过去擅⻓融资、建设和政府项⽬协调，产业投资运营需要的是另⼀套能⼒。

所以，设⽴产业公司或产业基⾦只是组织形式，产业研究、项⽬判断和投后管理能否跟上，才决定了业务能否⻓期做下去。

而不同类型企业，需要先明确其在组织内部承担什么功能。

承担基础设施建设、公共服务和重⼤项⽬保障任务的企业，应把预算约束、成本管理和债务⻛险控制放在前⾯；

发展市场化业务的企业，则要建⽴清晰的盈利模式和现⾦流来源。两类任务可以并存，但需要分别核算、分别考核。

针对产业运营方向的产投公司，可选择的业务路径包括：

•城市运营：整合公共物业、城市服务及特许经营资源，形成稳定经营现⾦流。

•资产经营：通过专业招商、更新改造和服务提升，提⾼存量资产收益。

•产业培育：围绕地⽅优势产业开展招商、投资、孵化和企业服务。

•资本运营：通过基⾦、股权投资、产业并购和资产证券化推动资本循环。

04.经营提升正从出租率管理转向净收益管理

针对资产经营能力的提升，现场各位嘉宾也给出精彩观点——

现场出租率、收缴率和收⼊规模能够说明资产是否在运转，但不能完整说明项⽬是否赚钱。租⾦⽔平、服务收⼊、运营成本和客户稳定性需要放在⼀起分析。

1、满租项⽬也可能收益不⾼

租⾦偏低、免租期过⻓、能耗和⼈⼯成本过⾼，都会影响最终收益。经营分析不能停在出租⾯积和合同⾦额，还要核算项⽬实际留下的净收益。同步关注租⾦、服务收⼊、空置率、客户续租及可经营⾯积。将⼈⼒、能耗、维护等运营成本纳⼊统⼀分析。系统挖掘停⻋、⼴告、充电、会务等多元经营收⼊。

2、运营问题往往在投资阶段已经形成

项⽬投资和设计阶段如果没有明确⽬标客户、租⾦承受能⼒和运营成本，建成后再交给招商团队补救，调整空间通常很⼩。运营团队应提前参与定位、产品设计和投资测算。

3、从租⾦经营⾛向综合服务经营

园区和经营性资产不能只依靠空间出租，还应围绕客户需求拓展产业服务、企业服务、城市配套和资源协同等收⼊来源。

最后，嘉宾建议：可以选择⼏个典型项⽬试算净运营收益，统⼀收⼊和成本⼝径，再逐步纳⼊经营考核。同时推动运营团队提前参与项⽬定位、产品设计和投资测算。

结语：

从改革趋势到资产盘活，从数字化建设到产业投资运营，本次论坛的多场分享共同指向一个变化：衡量地方国企发展质量的标准，正在从“拥有多少资产、建设多少项目”，进一步转向“资产经营得怎么样、产业带动能力有多强、资本能否形成良性循环”。

未来，明源不动产研究院将围绕国资国企改革、存量资产盘活、产业运营提升和数字化转型等方向，深化政策趋势、运营模式与行业实践研究，沉淀典型案例和实操方法，并通过专题研究、行业交流与实践服务，与浙江国资国企共同探索从资产管理走向价值创造、从资源持有走向持续运营的增长新路径。