一块沉睡了50年的地，是怎么被盘活的？

2026年初春，某市老城区核心地段，5栋高层住宅楼刚刚封顶。

再过不到一年，数百套精装修、拎包入住的保障性租赁住房将迎来它们的主人——在这座城市打拼的年轻人和新市民。

很少有人知道，这片工地的脚下，曾经是一块“睡”了将近半个世纪的地。

它在上世纪70年代就被批准为基建用地，90年代初就拿到了国有土地使用证。但在此后漫长的三十多年里，它几乎什么都没建。本世纪初曾有企业试图开发，项目搁浅后，这块地彻底陷入了沉睡。

一块有证的地，为什么动不了？

答案并不复杂，却足以让许多国企管理者感同身受：历史纠纷缠身、土地性质错位、地上还有“钉子”——三个问题像三座山，压得这块地动弹不得。

而这，恰恰是当下中国国有企业面临的共性难题。据国务院报告，截至2024年末，全国国有企业资产、国有金融企业资产、行政事业性国有资产共计957.8万亿元。盘活存量资产，已成为各地破解财政收支矛盾、扩大有效投资的破局之道。

看A集团是如何通过一系列操作，唤醒这块沉睡了半个世纪的地？

一块说不明白的地

A集团接手这张地块时，面对的是一本典型的“糊涂账”。

这块1000多平方米的划拨工业用地，表面上看权属清晰——国有土地使用证号、面积、用途一应俱全。但深入一查，问题接踵而至——

首先是历史合作纠纷。2009年，A集团下属企业曾与B公司签订联合开发合同，但因故长期搁置。合同在，合作方在，地却动不了。这种情况在国企中并不罕见——很多存量资产的形成跨越数十年，历经企业合并、划转、改制，关键的历史文件散落在各个角落，有的甚至早已遗失。资产“说不明白”，是许多国企资产管理者的共同痛点。

其次是土地性质的错位。划拨工业用地，在法律上只能用于工业用途。要建住宅，哪怕是保障性租赁住房，也不行。这就涉及一个更棘手的问题：土地用途变更。在现行的土地管理制度下，改变一块土地的用途，意味着要重新走完一套完整的行政审批流程，涉及规划调整、用途变更、重新确权等多个环节，任何一个环节卡住，整个项目就推不动。

第三是地上的“圈占”。地块长期闲置，部分区域被个人圈占。要开发，就得清场；要清场，就得补偿。但补偿给谁、给多少、怎么给——每一个问题都可能导致矛盾激化，甚至引发信访纠纷。

这三个问题，本质上指向同一个症结：资产的家底没摸清，权属的关系没理顺，盘活的路径就没法设计。

破局三步：从“糊涂账”到“合规账”

A集团的做法是：成立专项工作组专班，通过三步走，完成了低效闲置土地资产的有效盘活。

第一步：断纠纷。 面对2009年遗留的合作纠纷，集团没有选择搁置或私下协商，而是主动启动了仲裁程序。经过仲裁开庭，三个月后A集团收到了裁决书。通过司法程序，历史合作纠纷被彻底解决，未产生任何信访问题，为地块盘活清扫了法律障碍。

这一步看似简单，实则关键。

很多国企在面对历史遗留问题时，习惯性地选择“不动”——不动就不出错，不出错就不担责。但随着2022年国务院办公厅《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》的出台，以及2025年《中央企业违规经营投资责任追究实施办法》（46号文）的实施，“不作为”本身就可能成为被追责的理由。通过法律途径主动破局，既是对历史负责，也是对决策者自己负责。

第二步：换身份。 纠纷解决后，A集团立即着手土地用途的合规变更。他们主动对接自然资源主管部门，按程序完成了地块分割和用途变更——从“划拨工业用地”变更为“城镇住宅用地（保障性租赁住房用地）”，并先后取得了新的不动产权证。

这一步的意义，远不止于“改个名字”。

在现行法律框架下，土地用途决定了资产的合法性和可交易性。一块工业用地，无论地理位置多好、面积多大，只要用途没变，就不能用于住宅开发。而一旦完成了用途变更，资产的“法律身份”就发生了根本转变——从一块“合规性存疑”的工业用地，变成了手续完备、可用于民生项目的合法资产。后续所有的审批、融资、建设，都建立在这个“新身份”之上。

第三步：清场地。 针对地上的圈占问题，A集团采取了依法依规、公开透明的处理方式——委托专业评估机构出具评估报告，科学确定补偿金额；办理补偿款资金监管和公证程序，确保整个清拆过程有据可查。最终实现了“无冲突全面清场”。

三关闯过之后，一块干净的、身份合法的地，终于可以动工了。

价值重构：从“沉睡资产”到“活资本”

但新的问题又出现了。

这块地计划建设800多套保障性租赁住房，总投资约2个多亿。

钱从哪来？

为此，A集团统筹指导下属企业制定了“融资贷款+企业自筹”的投融资方案。同时，牵头对接金融机构及政府相关部门，成功与国家开发银行属地分行合作落实项目贷款，不仅如此，A集团还为项目争取到政府保障房补助资金，实现融资贷款、企业自筹、政府补助的多元融资来源，保障了项目顺利落地。

2024年年底，项目正式开工。通过将闲置工业用地盘活为保障性租赁住房，A集团实现了国有资产从“闲置低效”到“优质民生资产”的转型，大幅提升了资产的长期收益能力和社会价值。

更重要的是，这个项目撬动了近3亿元的有效投资，带动了建筑施工、装修装饰、家私家电等上下游产业。同时，项目建成后将带来的人口集聚效应，持续带动周边商业、服务业等消费市场发展，这无疑将助力地方稳定消费、扩大内需，全方位推动区域经济高质量发展。

一块“睡”了半个世纪的地，最终从“沉睡资产”变成“活资本”。

合规先行，是盘活的前提

A集团这个项目的盘活价值，远不止于一个成功的保障房项目。

在各地国企纷纷探索存量资产盘活的今天，这个案例提供了一个清晰的范本——合规先行，是资产盘活的前提。

当前，地方加大盘活国有资产力度，能够尽可能增加财政收入，缓解收支矛盾和债务压力。但盘活的前提，是“盘清”——把资产的来龙去脉搞清楚，把权属关系理顺畅，把法律瑕疵补到位。

A集团盘活这个项目的每一步——从仲裁解决纠纷，到土地用途变更，到依法清拆补偿，到多元融资——都踩在了合规的点上。没有“先上车后补票”，没有“特事特办”的侥幸心理，有的只是按程序、按规矩、按法律一步步推进。

这恰恰是当下许多国企在盘活存量资产时最欠缺的。一些企业急于求成，在资产确权尚未完成、法律瑕疵尚未解决的情况下就贸然决策、高价交易，结果一旦遇到征地、审计或市场变化，巨额亏损立刻坐实，决策者面临追责风险。

2026年，国务院国资委进一步明确将“加大力度盘活存量”列为国有产权管理十项重点任务之一。从国家到地方，存量资产盘活已从“自选动作”变成了“规定动作”。

而A集团的资产盘活故事告诉我们：摸清家底、理顺产权、合规盘活，可以让一块沉睡的地，所创造的价值远超想象！