中央发文，一大批国有资产被表扬了
存量资产盘活，又有新案例了。
近日，国家发展改革委发布《第三批盘活存量资产扩大有效投资典型案例》，覆盖了城市更新、工业遗存活化等多个领域，不仅可操作性极强，也为存量资产价值重塑打开了新思路。
下面小明就来梳理一下这些优秀案例的创新做法。
小明之前讲过，过去国企面对手里大把闲置资产，第一反应往往就是租出去或者卖掉变现，很少会从产业运营、功能重塑的角度去做系统盘算。这么处理，短期看是省事了，但资产本身的价值没被真正挖掘出来，更谈不上和城市发展方向、产业升级趋势形成共振。
正因如此，近两年中央陆续发布《存量资产盘活典型案例集》，用一个个鲜活案例告诉国央企：存量资产到底该怎么盘活。
比如这次发改委公布的《第三批盘活存量资产扩大有效投资典型案例》，就提供了不少新思路，值得国央企仔细研究。
第一，地方前置赋能，为企业入场扫清障碍。
资产盘活的首要前提，是解决历史遗留问题、完善产业承载能力。
比如重庆江津特种车辆基地盘活项目中，当地政府就率先明确了分工链条：由区属国资平台华信集团作为资产持有与改造主体，振信公司承担代建管理，系统性推进产权厘清、债务处置与基础设施修缮等前期工作，为企业入场扫清障碍。
另外，传统盘活多按“收储—改造—招商—投产”线性推进，周期长、成本高，还容易因需求错配造成二次改造。重庆江津盘活项目则采用“先定链主、再定制改造、同步招商”的并联模式：改造前就对接入住企业产能需求，按生产工艺倒推方案，反复打磨7版设计；施工期同步推进产业链招商，让企业筹备与工程建设交叉进行。最终仅用150天完成修缮并实现首批投产，大幅压缩了从资产盘活到产业见效的周期。
第二，创新运营机制，最大程度挖掘资产价值。
安徽省机械化粮库项目，当年是全国18家机械化骨干粮库之一，承载过城市粮食储备的重任，也一度因产业外移陷入沉寂。
图片来源：安徽省产权交易中心
为了让这十几万平方米闲置资产重获新生，运营团队经过长达半年的可行性研究，核心思路不是简单招商，而是先算清楚“空间怎么用、收益怎么分、运营怎么管”。
首先是空间重构。项目明确以“工业遗产活化”为主线，避免大拆大建，把14.3万平方米库区划分为筒仓艺术区、铁道市集区和生活配套区，分别承载文化展览、餐饮休闲和运动亲子功能。每一块空间都有清晰的产业定位和客群指向，避免业态杂乱、空间浪费。
其次是收益机制创新。运营方没有单纯依赖固定租金，而是与部分商户采取“基础租金+营收分成”模式，把园区收益与商户经营表现绑定，既降低商户前期压力，也激励运营方持续优化流量和活动，项目入驻率因此长期保持在100%。
最后是数字化运营。通过5G物联网平台实时监测能耗、客流和设施运行，整体运营能耗比传统商业园区下降35%，管理效率明显提升。
类似思路也体现在佛山美陶湾老工业区城市更新项目中。项目推出“2+8”专项扶持政策，前两年免租、后续八年租金控制在较低水平，直接减轻创业者初期负担；同时项目还推出艺术家栖息地计划，同步加快美陶湾人才服务中心、青年公园等项目建设运营，全力提升片区的公共服务水平。先降低门槛把人引进来，再用好配套把人留下来，这正是美陶湾区别于一般园区的关键所在。
人才服务中心效果图来源：美陶湾
第三，用好金融工具，把“死资产”变“活资本”。
比如厦门中心存量资产盘活项目中，厦门市财政局牵头组建”厦门市盘活存量基金”，坚持"政府引导、市场运作"原则，采取"子基金"模式、按"一项目一公司"原则开展投资，即针对具体项目设立独立主体开展运作，以此撬动社会资本共同参与，避免国企单独举债承压。
图片来源：人民网
河北润泽科技数据中心REITs项目，则通过公募REITs机制，将长期重资产持有、资金占用高的批发型数据中心，转化为可持续分红的证券化产品。此举既提升存量算力资产的利用效率，避免资源闲置。又提高资本周转效率，让沉淀的资金重新流动起来，一举多得。
当然，资产盘活是一项系统性工程，不能仅局限于空间改造、业态调整等“表面功夫”，而应从更深层次的维度入手，完成质变。
第一是摸清家底，做到心中有数，对症下药。
某国有企业盘清家底的做法，就很有借鉴意义：
一是由资产管理部牵头成立清查盘点工作组，为整个清查工作提供组织保障；
二是制定详细的清查盘点方案，把目标、范围、步骤、时间节点和具体要求逐项明确，确保每个环节都有章可循；
三是分工明确，各部门按照方案同步推进，资产管理部重点核查房屋建筑物、土地、海域、滩涂等实物资产，财务部梳理核对资产价值信息，融资部全面排查资产抵押情况；点击了解云资管，助力国企盘清家底！
四是建立详细的资产自查台账，对发现的问题及时记录反馈，并制定具体的整改措施和时间表，做到问题不积压、整改有节点；
五是工作组根据自查和整改情况，编制资产清查报告，对集团资产整体状况进行系统性的“号脉诊断”，为后续盘活决策提供依据。
第二是强化部门协同，上下一盘棋。
盘活存量资产涉及多个部门，一旦信息不同步，就很难顺利推进盘活工作。
为了破局，某地就围绕资产盘活工作，建立了一套“周跟踪、月调度、月通报”的闭环推进机制。既每周梳理各地各单位工作进展和堵点清单，及时组织相关部门会商解决。同时定期召开全市综合调度会，对进度滞后的单位要求说明原因、剖析问题，对推进成效较好的单位则交流做法、推广经验；
另外，该地每月还对推进不力、进展缓慢的县区、部门和项目主体进行通报，形成压力传导，倒逼责任落实。
第三是建立数字化管理体系，对资产运营进行有效监管。
存量资产体量庞大，在纯人工监管的情况下，可能会出现有些资产可能闲置了很长时间，大家都还不知道有些合同可能到期了。通过数字化系统，便可以轻松解决这一难题。
比如某国企就把旗下所有经营性资产统一搬上在线平台，让资产管理从“翻台账”变成“看屏幕”。
一是搭建可视化资产地图，全域展示各类资产基础信息、分布状态，实现资产家底摸清、动态可视，做到心中有数。
二是建立风险自动预警机制，针对资产空置、租金应收款催收、租赁决策不合规等潜在风险自动识别、及时提示，前置防范运营风险，保障资产稳健运营。
三是打通母子公司数据链路，资产经营数据实时互通共享，大幅提升国资监管效能，能够客观、精准量化资产运营成效，为后续资产盘活、经营决策提供可靠的数据支撑。
第四是将国有企业盘活工作纳入国资系统综合管理考核，盘活成效与年终绩效直接挂钩。
比如天津就提出，对盘活存量资产、扩大有效投资成效突出的区和单位，会以适当方式给予激励；对资产长期闲置、盘活推进不力的，则会通过约谈、问责等方式传导压力。同时，对地方政府债务率较高的区，重点督促其借助盘活存量资产来降低债务率、提升再投资能力，把盘活工作与防风险、促发展统筹起来。
