一栋闲置写字楼，盘活变身AI企业的聚集地？
长期以来，地方平台公司以重资产持有为主，业务高度依赖物业租金，普遍面临三大结构性痛点：一是资产运营效率偏低，大量商业楼宇低效闲置，租金难覆盖持有成本；二是营收结构单一，经济波动期空置率上升直接冲击现金流；三是产业运营能力不足，难以支撑城市产业升级要求。
随着国资改革向纵深推进，地方国企亟需跳出“拿地—建房—收租”的传统循环，向“产业运营+资本运作+城市服务”的综合平台转型。
如何将存量资产转化为产业载体、培育第二增长曲线？
今天，明源不动产研究院给大家分享一个案例。
这家来自山东的国企——济南万融集团，通过AI+OPC社区模式创新及市化机制改革，实现三大变革：
1、存量空间变产业载体：将近3000㎡闲置甲级写字楼低成本改造为AI创业社区，联动盘活低效资产超5000㎡，让重资产焕发产业价值；
2、市场化机制创新：以子公司德天数智独立运作，构建“国企信誉背书+市场化运作+算力集采”机制，实现从“物业收租”到“产业分润”的升级；
3、生态赋能可持续：以“订单+人才+教育”闭环培育AI创业者，推动企业从社区运营商向产业AI服务商升级。
万融实践：AI+OPC社区的系统化构建路径
济南万融产业发展集团作为济南城市建设集团全资一级子公司，注册资本10亿元，总资产超600亿元，业务覆盖城市开发、城市运营、新兴产业三大板块。
2026年2月，济南市启动城市级“数智生态OPC社区”建设，首批认定18家，万融OPC社区即为其标杆项目，也是万融集团切入数字经济赛道的关键落子。
（一）载体改造：存量楼宇的产业空间重塑
万融OPC社区坐落于槐荫区万融汇金金融中心21层，坐拥双地铁网络。项目将原近3000㎡的5A甲级写字楼存量空间低成本改造升级，规划292个标准工位。配套80人专业路演厅、智能会议室、共享直播间等功能空间，并联动集团旗下人才公寓、食堂、便利店等生活配套，打造“办公+生活”一体化的创业社区。
社区推出“零门槛”入驻方案，共享工位0元入驻，并免除物业费、水电费等基础运营费用，实现创业者“拎包入住、轻装上阵”。
（二）生态构建：三层金字塔全域创业赋能体系
万融OPC社区打破传统孵化器“只提供空间”模式，构建“底座筑基—腰部造血—塔尖领航”三层金字塔赋能体系，覆盖初创到长期发展的全周期需求。
塔基层：普惠基础保障。整合七大基础服务，提供工商注册、政策申报代办、免费合规咨询及零成本办公空间支持，一站式解决初创期生存刚需。
腰部层：核心产业造血。这是万融模式的核心竞争力所在。社区深度链接头部互联网企业，为创业者提供稳定的数据训练、AIGC创作等产业订单；联动高校培养AI训练师等紧缺人才；引入行业平台，提供权威资质认证与技术背书，构建“订单+人才+教育”造血闭环。
塔尖层：心灵成长领航。引入心理团队常驻，提供专业心理测评与一对一疏导，从思维模式、身心状态、商业迭代多维度陪伴创业者成长，打造情绪经济与精神赋能体系。
截至今年8月，社区已入驻企业60余家、汇聚人才120余人，产业集聚效应初步显现。
机制创新：子公司市场化运作的核心逻辑
万融模式的突破性在于设立子公司万融德天数智公司，构建“国企信誉背书+市场化运作+规模化算力集采”机制，实现从“物业收租”到“产业分润”的升级。
（一）主体独立：构建市场化运作的产业界面
德天数智作为万融集团全资设立的科技子公司，是独立核算、自主经营的市场化主体，具有三重战略意义：一是风险隔离，将新兴业务与地产业务有效隔离，降低转型试错风险；二是机制灵活，可实行市场化薪酬与激励机制，吸引专业技术与运营人才；三是产业接口，以科技公司身份对接头部企业、算力厂商与创业团队，更符合产业合作的商业逻辑。
（二）订单承接：以国企信誉打通大厂供应链
AI数据标注、模型训练、内容审核等外包业务，是OPC创业者最核心的收入来源，但个体创业者面临订单获取难、账期风险高、议价能力弱等问题。德天数智凭借国企信誉背书与资源整合能力，集中对接头部企业的规模化外包订单，再分包给社区入驻团队，形成“大厂总单—子公司分发—OPC团队交付”的业务链条。
这种模式下，子公司抽取合理服务佣金，既保障创业者稳定的订单来源，又为集团创造可持续的经营性收入；国企主体的信用背书降低了大厂的管理成本与履约风险，使其愿意将更大规模的基础业务外包出来，实现多方共赢。
（三）算力集采：规模化采购构建成本优势
算力是AI创业的核心生产资料，也是初创团队最大成本支出之一。单个创业者采购规模小、议价能力弱，算力成本往往占运营成本的30%以上。
德天数智将社区团队算力需求集中打包，统一向算力厂商规模化采购，再以优惠价格提供给创业者。
集中算力采购的价值体现在三个维度：一是降低创业成本，通过集采议价可使算力成本降低20%-30%，提升OPC项目盈利空间；二是稳定服务品质，由国企统一对接主流算力服务商，保障供给稳定与数据安全；三是创造增量收益，子公司通过集采分销获得价差收益，形成新的利润增长点。
（四）战略升维：从社区运营商到产业服务商
万融集团的终极目标并非局限于运营一个OPC社区，而是以此为入口，向“算力服务商+传统产业AI转型服务商”升级。随着AI技术向各行业渗透，算力正成为像水、电一样的基础生产要素，传统产业智能化改造需求井喷。
德天数智依托OPC社区积累的算力采购渠道、技术人才储备与产业服务经验，可面向本地制造业、服务业等领域提供算力租赁、模型微调、方案定制等AI转型综合服务，使地方国企真正切入数字经济核心产业链，从“收房租的房东”转变为“卖算力、做服务的产业合伙人”，打开了长期成长空间。
价值成效：多维协同的改革成果
（一）资产盘活价值：重资产焕发新活力
通过AI+OPC社区改造，万融集团盘活了汇金中心近3000㎡闲置甲级写字楼资产，联动大厂规划1700㎡产业项目落地，配套商业空间合计盘活低效资产超5000㎡。
同时，创业人群集聚带动人才公寓入住率提升，预计盘活100余套闲置公寓资产，配套商业形成持续现金流，构建了“物理空间+数字产业”的双轮驱动模型，推动国有资产向“产业资产运营”转型。
（二）产业培育价值：补齐区域数字经济短板
万融OPC社区的建设，填补了槐荫区在AI研发、数据要素市场化等领域的人才与项目空白。通过引入头部企业外包业务、集聚上下游创业团队，正形成“上下楼即上下游”的产业生态，完善区域数字经济产业链。同时，社区联合高校、科研机构共建实训基地，培育AI训练师等新型技能人才，为产业发展持续输送人力资源。
（三）标准输出价值：引领行业规范化发展
万融集团联合济南市信息中心、济南市大数据协会等单位，牵头编制国内首份《数智生态OPC社区建设指南》团体标准（T/JNBDA0005—2026），于2026年7月29日发布实施，围绕规划建设、运营管理、产业孵化等七大维度建立规范，填补国内OPC社区标准化建设空白，为全国同类项目提供了可参考的“济南标准”。
借鉴启示：地方国企打造AI+OPC社区的可复制路径
万融OPC社区的实践，为全国地方国有平台公司依托存量资产切入AI产业赛道，提供了一套可复制的转型范式。其核心经验可总结为四个方面：
（一）存量资产+新兴产业：重构资产价值逻辑
地方国企普遍拥有大量优质楼宇、园区、厂房等存量资产，这是切入AI产业的天然载体。
但万融集团摒弃了“单一租赁”思维，将存量资产与新兴产业深度绑定，通过空间改造、产业赋能实现从“收租金”到“赚产业增值收益”的价值跃升。
（二）平台国企+市场机制：创新运营主体模式
设立专业化科技子公司是关键一步。通过独立法人主体构建市场化运作界面，既能发挥国企在信誉、资源、政策对接等方面的优势，又能按产业规律实行灵活的市场化机制，解决传统国企体制机制与科技产业不匹配的问题。子公司应定位为产业运营商与服务商。
（三）轻量切入+生态深耕：把握产业节奏
AI产业技术迭代快、专业门槛高，地方国企不宜盲目投入重资产搞研发。OPC创业赛道具有轻量化、见效快、带动性强的特点，是合适的产业切入点。应从OPC社区入手，先做空间载体与基础服务，再逐步向订单、算力、人才等中高端环节延伸，通过生态构建逐步深化产业参与度，最终升级为全链条产业运营平台。
（四）政府引导+多方联动：构建区域协同生态
AI+OPC社区的发展离不开政策支持与产业协同。地方国企应主动对接政府发改、大数据、人社等部门，争取政策扶持与资质背书；联动高校、职业院校建立人才培养机制；携手行业协会、头部企业构建产业合作网络，形成“政产学研用”深度融合的创新生态。
结语
AI技术的普及正在重塑产业形态与创业模式，也为地方国企转型带来历史性机遇。万融探索出的“存量资产盘活—OPC产业培育—产业AI服务”转型路径，本质是将国企资源优势与数字经济发展规律深度结合，最终成长为区域数字经济核心基础设施服务商。
传统城投国企只要找准切口、创新机制，完全可以在AI时代培育出高质量发展的新引擎。
