中央发文，国企的担子更重了

2026年，自然资源部曾向地方立下了一条硬规矩：新增建设用地指标，必须与存量盘活成效挂钩。

翻译过来就是，盘活一亩，才能新增一亩。

这意味着，城市发展的底层逻辑，正从大规模增量扩张，全面转入存量提质增效的新阶段。而在这场转向中，手握大量存量资产的国企，也被赋予了新任务，它们既是政策落地的主要执行者，也是这场转型能否走通的关键。

使命越大，担子越重。存量时代，‌国企想要高质量完成资产盘活任务，必须打好三张牌。

打好合规牌

先盘清家底，再对症下药

过去，不少国企的存量资产长期处于底数不清的状态：权属模糊、账实不符、并且缺少常态化盘点与动态管护。

进入存量时代，如何厘清资产底数、理顺权属关系，把一笔笔理不清的“糊涂账”转化为权责清晰、资料完备的“合规账”，也就成为国企启动存量盘活工作前，率先要破解的第一道难题。

比如某市一块荒废近50年的项目，就面临这样的困扰。A国企接手这块地时，表面上看国有土地使用证号、面积、用途一应俱全。但深入一查，却发现地块存在历史合作纠纷、土地性质错位、部分区域被个人圈占等诸多问题。

为了啃下这块硬骨头，A国企迅速组建专项攻坚专班，以三步闭环路径，完成低效用地的合规盘活。

第一步，司法确权化解历史纠纷。面对悬而未决的历史合作矛盾，A国企没有选择拖延搁置或是私下协商，主动走仲裁渠道厘清权责。历经庭审，三个月拿到生效裁决，依靠法定程序彻底了结历史纠葛，全程没有引发信访矛盾，扫清地块盘活第一道法律障碍。

第二步，调整用地属性重塑资产身份。纠纷落地后，A国企主动对接自然资源主管部门，按法定流程完成地块分割、用地性质转换，将原有划拨工业用地调整为保障性租赁住房城镇住宅用地，顺利申领全新不动产权证，让土地具备市场化开发的合规基础。

第三步，依法清场完成场地交付。针对土地被圈占遗留问题，项目坚持公开透明、有据可依。委托第三方专业机构评估，科学核定补偿标准，配套资金监管与公证手续，保障清退流程全程留痕。最终平稳完成场地清拆，实现无冲突净地交付。

三重关卡全部打通，一块权属清晰、手续完备的干净土地，终于具备开工建设条件。

山东B国企在进行资产盘活前，同样面临权属不清、房地分离、历史遗留等多重难题。资产端，部分三四十年前的老旧资产，因为形态和权属几经变化，有的仅存于账面，实物在哪、状态如何、是否有效难以追溯。管理端，早期旗下子公司各自为政，缺乏集团层面统一资产管理主体，台账分类标准不一，由此造成资产信息碎片化、失真不全。

面对种种问题，B国企痛定思痛，通过“六步法”，系统性地解决了资产盘清的复杂工作。

一是统筹分析现有各类资产台账的共性及个性问题，制定详细的解决方案，比如制定资产命名规范、根据实际情况单独创建地上构筑物的资产记录等等；

二是从集团顶层出发，统一各子公司资产分类标准，明确集团资产全生命周期档案信息共包含基本信息、接收信息、产证信息、抵押信息、规划信息、价值信息、安全信息、处置信息、关系图谱等九大维度，推进有序建档；

三是由资产管理部牵头，从每个产业公司抽调骨干人员组成资产盘点专班，集团领导亲自参与坐镇，明确盘点目标、清查范围与内容、计划等；

四是每周召开一次资产盘点调度会，不断优化盘点流程和方式，确保资产盘点工作的可执行性和有效性；

五是将分散在各单位的资产进行统一线上登记，实现资产数据在线自动沉淀与建档；

六是借助资产管理平台，为每处资产生成独有的二维码“身份证”，提高管理效率。

经过２个月不懈努力，B国企不仅真正摸清了集团资产的家底情况，也提升了集团及各产业公司在资产管理方面的专业能力。

打好创新牌

跳出单一盘活模式

深度挖掘存量资产价值

盘清了家底，接下来就是怎么盘活的问题。

过去，面对大量闲置资产，国企往往优先选择出租出售的简单模式，既未深入挖掘资产的战略价值，也忽视了长期运营带来的增值潜力。

存量时代，国企想要实现资产盘活价值最大化，就必须跳出传统单一思维，结合资产特性创新盘活模式。

小明将其总结成四个“新”，即利用新产业、新场景、新客群、新空间，把老资源重新“翻译”一遍，变成能赚钱的生意。

第一是新产业，通过给老旧载体植入全新赛道产业，用产业培育替代简单物业出租。

比如泰安交通集团就将公交公司部分维修车间改造，植入低空经济、航空科普产业，打造研学、模拟飞行体验项目，把闲置资产变成兼具公益属性与经营性收入的科创载体。

郑州某闲置产业园区改造成短剧基地后，一年产出近500部微短剧，日均接待8-9个剧组。

第二是新场景，提炼独属于项目的内容IP，把历史记忆转化为可体验、可消费、可传播的产品。

佛山“1903百年车站”是广东现存最古老的火车站，为了摆脱传统盘活老路，项目创新引入区级婚姻登记处，打造“百年好合”专属婚恋文旅IP，常态化策划520集体婚礼等特色活动，把工业遗址转化为婚恋打卡地。在此基础上，项目叠加非遗文创展销、特色主题餐饮、潮玩沉浸式体验等经营性业态，并开放场地承接短视频、影视剧取景拍摄，既提升空间活跃度，也拓宽营收渠道。

第三是新客群，跳出固有客群惯性，用大数据挖掘过去未覆盖的群体需求。

天津某老旧资产在盘活前，并未急于确定业态，而是先做客流监测与数据分析。结果显示，项目周边节假日日均通行客流约4万至5万人，其中18至35岁年轻人占比达81%。运营团队随后对标全国标杆商业项目，最终将目标客群锁定为16至25岁的“Z世代”，并在招商阶段引入天津首个二次元主题街区、桌游吧、VR体验馆等业态，成功将一座“沉寂老楼”盘活变“潮流地标”。

第四是新空间，打破原有建筑功能边界，让老建筑长出新用途。

位于盐城的黄海湿地博物馆，同样是由老旧火车站改造而来。为了最大程度保留建筑原有风貌，设计团队采用“微改造，轻介入”的策略，成功利用原有火车站大厅建筑轮廓，改造成博物馆公共大厅，候车厅也被改为展厅。与此同时，在建筑之外，原站前广场被改造成市民广场，火车站背面的候车站台也被改造为铁道公园，极大提升了项目的公共性和体验感。

打好运营牌

防止存量资产二次沉睡

过去，不少存量资产改造项目都存在“重建设、轻运营”的误区，一次性投入后缺乏持续的内容更新与运营维护，导致项目很快陷入客流下滑、收益低迷的困境。

存量盘活不是简单修缮建筑，本质是空间运营。老旧厂房改造成产业园区，需要产业招商和企业服务；存量楼宇改造成保租房，需要精细运营和社群管理；闲置物业改造成商业配套，需要前期定位和持续运营。

存量时代，只有打好运营牌，才能让国有资产真正具备持续造血的内生动力，防止二次沉睡。

比如佛山某产业园区，就量身编制园区专属资产租赁管理办法，在守住国资安全与监管红线的前提下，租金实行”一户一价"、阶梯递增，并依业态培育周期给予长短不一的免租期，降低初创品牌入驻门槛，打通市场化招商通道。

运营上则以"事业合伙人"标准遴选团队，采用"基础运营费+收益分成+保底考核"三层架构——国资掌握主导权，第三方输出策划与运营能力，双方风险共担、利益共享。

湛江某创意园在改造过程中，也主动将运营思维贯穿于存量资产盘活的全过程。

一是改造前先做拉网式排查，逐宗核实权属、面积、用途、收益及闲置原因，并同步建立资产专属档案，为精准盘活打底。

二是组建专项调研组，赴广州、长沙、成都等工业遗存活化先行城市，考察标杆项目的开发逻辑与运营实践，明确园区定位。

三是招商环节建立严格准入评估机制，从品牌调性、运营能力、文化契合度等维度设门槛，确保业态与定位匹配，杜绝“千店一面”。

四是将整体规划、招商准入、品质标准、品牌推广、收益管控等核心环节牢牢纳入国企主导，以刚性制度防止秩序失控。