这几年，很多房企都存在一个痛点：住宅清盘后，剩下大量的车位滞销产品，最后不得不降价甩卖。

为什么车位去化这么难？某地产30强调研发现，车位去化难，除了供大于求、定价不合理外，设计品质高低也是关键要素之一。

而且，车位滞销虽然爆发于项目后期，但很多问题都是在规划设计阶段埋下的雷，想要从根本上解决车位去化老大难问题，必须从设计阶段开始介入。

地库设计4大误区

拖累车位价值与去化

通常来看，前期设计阶段，车库设计容易存在以下问题：

一、 车位配比不均匀，不合理

现在拿地越来越难，很多项目都算不过账。为了拿地，很多项目会千方百计提高货值，比如规划大量车位、开发地下小开间的储藏室等等，最终导致供大于求，形成滞销。

比如有些三四线项目，客户对车位投资需求低，但项目却盲目规划了两层甚至三层车库，有些组团车位配比最高去到1:2.6，供应远大于需求。

还有些文旅型、养老型项目，入住率比较低，业主对车位需求低，车位配比却也高达1:2。

此外，有些项目组团间车位分配不均，布局不合理，也容易造成车位配比大的组团车位滞销。比如某项目分为AB两个组团，A区域车位配比1：1.47，另外还有部分人防车位，B组团车位配比1：1.2左右。两区配比不均，让业主跨区购买基本很难。

二、为了抠成本，忽略客户需求

有些项目为了控制成本，忽略客户需求，影响使用体验，导致客户没有购买欲望。具体体现在几个方面：

①尽端车位过多

部分房企出于对单车位指标的控制，设计了大量尽端车位，但这种车位使用时非常不便，泊车难度极高。

②车库出入口不足

比如部分楼栋明明前后均有设置停车位，但为了省钱，只设了前端一个车库出入口，导致楼栋后端车位业主明明离家很近，却要绕路归家。

③动线不合理

部分项目做了地下两层车库，但负一到负二层不能直接下去，而要兜一个大圈。

还有的项目做了负二层车库，电梯却不能直达。或者在地库到处转都找不到回家的路。

④层高不足或车位尺度小

按照经验值，地下室层高每增加100mm，则地下室综合成本增加30-50元/㎡，所以部分项目为了控制建安成本，控制地库层高，导致业主的高端车型进不了车库。甚至有些项目车库出现设备过低影响层高的情况，净层高甚至不足规范2.2米。

还有些改善项目，未考虑到高端客户的豪车停放需求，车位尺寸偏短偏小。

▲ 这俩豪车一停，谁也别想开门

三、不利因素影响多，车位价值低

车库通常受到墙体、消防拴、管道、柱子、人防等诸多因素影响，一旦考虑不周全，很容易造成停车开门受阻，业主使用体验差。

比如设计人员有个习惯是标准柱跨排到头，尽端不注意根据车位排布调整柱定位，或者出于便于车身入库的考虑，柱子放置得过于靠后，就会导致柱子影响车门开启。

四、忽视地库空间的颜值和品质感

这主要集中在精装和材料的使用上，比如有些车库还存在阴暗、潮湿、通风不畅、气味难闻等问题，严重影响业主购买意愿。

设计优化、品质升级

提升客户行车体验，促进车位去化

通常来看，影响车位价值的因素包括便利度、层差、单位车户比、车位自身素质、精装修等，要想车位好卖，一方面要提升高价值车位比例，另一方面要降低不利因素影响。

一、优化指标，合理布局，分配均匀

对于像文旅、养老等入住率较低的项目，业主对车位需求低，尽量在投资阶段就要介入，优化指标。某房企指出，前期拿地阶段，就要结合市场和项目需求判断车位配比是否过高，比如可结合项目周边是否有大量可停车的设施、竞品车位去化速度、项目常住率等数据来测算合理的配比指标。

一旦车位配比指标确定后，各楼栋车户比应该均匀分配，不能出现有些楼栋下没有配车位的情况。

对于车位划分，可以以楼栋电梯间为中心，朝计算楼间距的方向取50m半径，以此确定圆形范围。对于重合的区域内车位，一般划分为距离更近的楼栋。

二、设计优化，提升业主行车停车便利性

1、车行人行动线合理

①人车分流、车车分流

除了人车分流，还要考虑非机动车对行车的影响。比如绿城在交通流线设计上，非机动车流线优先设计在园区外环，并将其车库出入口贴临围墙设置，实现真正的人车分流。

③出入口设置合理，避免绕路

对于设有负二层的地库，负一与负二层车道出入口建议设置在同一端，避免负二层车辆绕路。而且出入口旁不适宜设置停车位，容易被被剐蹭，客户抗性大。

④科学的交通标识，确保动线流畅，行车安全

比如绿城对地下车库的交通标识有着非常严苛的标准，并划分为车行指向标识、柱面分区标识、定点指示牌、停车位车牌指示、综合类标识等五大标识系统，指引清晰，确保业主归家动线流畅。

2、层高及车位尺度

《汽车车库建筑设计规范》中规定车行出入口高度为2.2米。

绿城车库出入口标准不低于2.4米，并考虑到房车、卸货车、救护车通行需求，要求至少有一个出入口高度应在2.8米以上。

如果是豪宅项目，除了考虑层高，还要考虑地面平整度、车位尺度等等。现在很多豪宅项目入口高度基本做到4米多甚至5米多。

除了层高，车位尺度把握也很重要。