之前我们说过很多次，目前房地产行业正在从增量向存量转型。过去三十年中，支持行业爆发式增长的城市化红利，已经逐渐进入尾声。从2015年开始，中国城镇化率的增速就已经大幅下滑，房地产市场的天花板也触手可及。

要在存量市场中找到新的增长点，很多过去以住宅开发为主的品牌房企，例如万科龙湖恒大，都开始向“城市运营商”转变。从过去修楼卖楼的一次性收割模式，转向和城市共同生长的“长期主义”模式。具体体现为几种形式：

一是参与城市更新。用现在最新的城市开发思路，对老旧城区的商业、住宅、办公进行硬件升级，给原住民提供一种新的生活方式。本质是从消费升级的趋势中赚钱。

二是持有并长期运营优质资产。例如自持写字楼、商业、公建场地等等，这种盈利模式很简单，就是通过长期服务和物业投资来赚钱。

三是产城融合模式。这个模式就复杂很多，首先开发商要引入优质产业，和当地原生资源对接，通过促进产业发展来驱动城市的升级。需要和政府合作，和企业资源合作，还要根据产业特点做定制开发。本质是做城市的合伙人，共同创业。

在目前的行业中，能把三种模式都玩得转的房企屈指可数。但是也有房企将在三种模式融合在同一个项目之中，例如华润置地，之前明源君给大家仔细剖析过深圳湾项目和深圳南山金融科技城项目，特点都非常鲜明。

今天，明源君要给大家介绍的是华润置地的新作品——华润置地笋岗中心。这个项目吸纳了前面这些项目的经验，在产城融合开发上更加熟练，在项目开发上也很有特色。

下面，我们照样掰开了、揉碎了，来给大家研究一波。

和区域战略绑定

带动产业、功能、城市面貌升级

做产城融合的项目，最重要的是规划，这个规划最好和当地政府的规划思路一致，或者和当地的产业资源优势结合。当两者不一致时，优先考虑前者。

为什么？因为项目定位要考虑的是未来的事情，而政府是决定城市发展未来的角色。产城融合要想成功，必须要和城市规划深度结合。

华润置地笋岗中心位于深圳罗湖区。作为深圳奇迹开始的起点，罗湖区的过去是非常辉煌的。但是，随着深圳城市向西发展，金融中心福田、科技产业中心南山，先后崛起。罗湖面临几个命题：

一是在产业定位上，一方面要帮助区域核心产业升级，提升商贸、金融等优势产业的竞争力。另一方面，也要扶持新兴产业的壮大，例如人工智能、信息技术行业，争夺区域地位。

二是在城市功能上，要跟上深圳的发展节奏。以项目所在的笋岗地区为例，这里原本是规模最大的公共仓储群区，在城市功能上，主要就是作为“仓库”。楼宇普遍只有5-6层，随着外贸加工退出时代中心，笋岗的城市功能就很需要重新定位。

三是在城市面貌上，作为深圳最早开发的片区，罗湖的很多建筑和区域，还是40年前的规划，需要焕新升级。

因此，华润置地笋岗中心的规划，基本上是围绕这三个目的来进行。

首先，在产业选择上，聚焦“食”和“家”。

“食”是指国际食材。因为项目所在地，原本就是华润五丰仓储冷库，曾经是华南地区最大的冷库。供应港澳的鲜活冷冻商品都要经过这里，同时国家储备肉和驻港部队的部分物资也储存在这里。也就是说，华润置地笋岗中心是有“国际食材”疏散地的基因的。

同时，在消费升级的大背景下，生鲜电商、食品安全等等，都是当下极具爆发力的产业，有很好的市场前景。

“家”则是指智能家居。这可能是当下最火的行业，大量的投资都向这里涌入。而笋岗正好过去就是深圳室远近闻名的商贸市场，有数十个大型家装主题商场聚集，而且品类齐全，辐射面相当广。

华润置地笋岗中心选择以这两个产业为主，可以说是水到渠成。

其次，在城市功能上，强调复合和多元。

作为擅长进行片区统筹的开发商，华润置地在进行项目规划时，除了做好产业配套，还重点考虑了如何提升城市居民的生活方式。

例如，作为一个综合体，笋岗中心在规划时，对商业、办公、居住功能都进行了升级。

① 商业，笋岗中心的商业，落地了华润研发的首个市集型购物中心。除了常规的大型mall，还规划了采买市集，客户购物时可以漫步市集，给紧张高效的城市，提供一种更轻松有趣的生活方式。

② 办公，笋岗中心的写字楼，配置了华润的智慧楼宇和officeasy服务品牌，员工在办公场景中，可以享受智慧停车、智慧通行，下班以后，可以通过华润officeasy平台参与瑜伽、等员工社群活动。

③ 居住，华润的智慧社区体系，可以提供24小时的安防和智能识别。

对于罗湖的原居民来说，这些功能升级给他们带来的是全新的生活体验，让他们也可以体验当下最精致的生活方式，享受到科技进步的红利。

第三，在城市面貌上，全面升级

作为城市更新项目，笋岗中心在外观上彻底摆脱了旧仓库的影子，取而代之的是由国际顶尖团队AIM 10 design设计的高端商务大楼，简约大气的公共活动空间，精心设计的亚热带植物景观。整个片区也从迟暮老城，蜕变成充满活力和现代感的城市综合体。

 图片说明：华润置地笋岗中心实景图

但是，对于产城项目来说，单有规划是远远不够的。对于开发商来说，做建筑规划只是最简单的一步，真正考验能力的是如何导入资源、综合运营，让整个生态转动起来，实现产业繁荣，人流聚集，工作、消费、居住一体化的社区形态。

这是做产城项目最大的门槛，也是华润置地作为城市运营商最核心的优势。下面我们就来仔细分析一下，华润置地笋岗中心真正的技术亮点。

布局全产业链

打造“研、产、创、投”闭环

作为产城融合领域的资深玩家，华润置地最独特之处在于，不是仅提供物理空间，简单根据产业定位来进行产业链招商，而是提供垂直化的深度产业服务。也就是说，在笋岗中心这样的产城项目，华润置地会亲自下场，参与到产业的发展和建设中去，用产业需求来指导地产开发。

一、通过和企业的深度合作，建立产业资源库

华润置地做产城项目，最核心的优势在于手握庞大的产业资源。这些资源是怎么来的？

一是原生资源丰富。作为央企，华润置地背靠华润集团，原本就有庞大的资源网络，通过调动集团内部多个产业的上下游资源，能够吸引很多产业合作方靠拢。

二是长期的资源积累。在笋岗中心之前，华润已经做过大量的产城项目，这些项目通过华润旗下的产业加速器润加速相互链接，和大量产业合作方建立了一种长线的关系。不仅积累了大量资源，同时也形成了丰富的创新项目库。