此前，从四川出发的领地集团（以下简称“领地”）一直比较低调。可是，近年来，其在土地市场日渐高调，引入职业经理人，冲击资本市场，频频显露对规模的渴求，不断引发业内关注。

前不久，桂系房企彰泰在引进张巧龙后，亦在集团官微宣布要开启全国化布局，而且要进军房企前三十强。

类似这样要寻求规模的区域房企还有不少。

然而，当前，业内的主流看法是，整个房地产行业靠规模征伐的时代即将过去。区域房企如何才能抓住最后的窗口期，获得大的突破？

最近，明源地产研究院奔赴成都，独家对话了领地总裁许晓军。其分享了未来领地在冲规模道路上的投资布局、产品打造、提质增效和人才培养等策略。对正在冲规模的区域型房企很有借鉴意义……

城市级别的消费，是经济增长的引擎

低能级城市的配套也在升级

领地以二三线为主，同时兼顾四线城市

最近，三道红线重压之下，恒大率先打响降价促销第一枪。跟还是不跟？某省数十家房企的掌门人开会，一致认为：不降房价。一时间，不少房企和从业人员对未来又充满了迷茫——未来还有得玩吗？

相比三道红线，更宏大的背景是今年以来高层频频提起的“构建国内国际双循环相互促进的新发展格局”……

这些，对房地产行业会造成怎样深远的影响，未来如何投资布局，才能少掉坑获得稳健发展？

一、内需提升，对房地产的长远发展是利好

对于“构建国内国际双循环相互促进的新发展格局”，许晓军认为，媒体和公众过多聚焦于了“内循环”，而忽略了“外循环”。事实上，即便不提，这也是一个既定的事实。改革开放之前，中国是典型的“内循环”经济。改革开放、中美正式建交之后，中国的市场对全世界开放，自己也走出了国门。出口拉动了制造业，制造业拉动了基础设施，再拉动消费和就业等等。

此后较长一段时间内，投资和净出口对GDP的贡献率居高不下。2009年是一个转折点，这一年，消费对GDP的贡献率超过了50%。事实上，早在“十七大”报告中，就已经指出“要加快转变经济增长方式，坚持扩大国内需求特别是消费需求的方针……”

之后，消费对经济增长的拉动作用不断增强。去年8月23日，国务院提请十三届全国人大常委会审议的一份报告就指出，2019年上半年，消费拉动经济增长的“主引擎”作用更加凸显，内需对上半年经济增长的贡献率达到79.3%！

许晓军指出，中国原来的贸易部分两块，一个内贸一个外贸，后来合并叫商务部，未来内贸的比重一定会越来越大。今年，恒隆、SKP、德基等偏高端的商场，甚至包括一些轻奢的商业，业绩反而比去年要好，就是一个典型表现。

现代经济的增长极是工业和服务业，这两者的增长速度远快于农业，主要集中于城市。过去三十年，中国经济增长的动力之二为城市化和工业化。即便这样像美国已经完成城市化的国家，都市化在经济增长中的重要性也越来越显著——城市规模和人口密度的增长，会带动生产率的提高。

因此，城市级别的消费，才是拉动经济增长的主引擎和“经济内循环”的真正动能。

事实上，自几年前中央转变城市发展理念之后，中央的文件就不断在强调城市群的发展，无论是粤港澳大湾区的快速轨道网络规划，还是长三角、京津冀的城市群发展，以及中东部省会城市为核心的城市群的发展……都是如此。

考虑到长三角、粤港澳大湾区等，几个大城市群都能容纳1.5到2亿的人口规模。这些聚集不仅产生楼市消费的需求，也产生了包括社会公共服务，居民服务，产业变革的众多需求。

许晓军表示，跟欧美相比，中国国内没有包括信息、语言、种族等的壁垒，目前各地新基建开始发力；此前，一些土地的审批权也从国务院下放到了省一级政府；土地指标可以跨省域调剂，这样发达地区在“购买”贫困地区土地指标获得建设用地的同时，又向贫困地区转移了大量的土地财政收益，一举两得。

其举例称，现在成都发展东部新区、第二机场，其实就是内循环的一种；此外，领地在四川广元投了一个项目，它把学校、体育设施、医疗设施建得很好，所以在那边买房的人有1/3是来自陕西的，你也可以认为这是一个内循环；甚至以前出国留学的多，回来的少，但现在回来的越来越多，这也是内循环的一个表现。在许晓军看来，这对房地产行业的长期健康发展都是有利的，倒不是说价格要涨到哪里去，但对经济、城市、产业各方面的发展是促进的。

二、领地只选择有限的城市布局并进行深耕

在外界很多人眼里，领地在学习碧桂园，一方面是其快周转，另一方面则体现在城市的投资布局上。

不过，许晓军指出，这并不对，领地给人的印象可能是三四线为主，其实不是，截至目前，领地的总土地储备为1600多万平方米，四川占比60%，领地还在继续调整土储的结构，未来新一线城市的土储会超过50%。

主要的策略是：

1、持续深耕成都和成都大都市圈。

在三四线，领地采取深耕的发展策略。目前，领地在四川的绵阳、乐山、眉山、雅安、攀枝花、西昌，市占率都是第一，川内的其他城市，比如宜宾、南充、达州、广元、泸州，今年都已经进入。还有其他一些地级市，也会陆续进入……

对于城市的选择，许晓军表示，主要看能级，市场销售规模是其最看重的一个指标，比如一个城市一年有200亿的销售额，领地就愿意进入，因为占到10%的份额，就有20亿。但他也指出，看城市不能孤立的看，因为有些城市本身规模可能较小，达不到200亿，但是它跟其他城市距离非常近，可以看成是一个小的城市群，比如德阳和绵阳是挨得比较近的，乐山和眉山算是挨在一起的，泸州和宜宾也离得比较近，像这种城市，单个城市拿出来一年到不了200亿的规模，但两个城市凑在一起就超过了200亿，而且这些城市的连通非常好未来还会更好。领地的目标是在这些地方深耕，做到全覆盖全品类（包括住宅、超高层、五星级酒店、购物中心、产业、文旅、医院等），最终占到20%-30%的市场份额。

在许晓军看来，现在很多三四线城市的基础设施也在快速提升，一开始是向心聚焦的，后来基本都会同质化，比如高楼大厦、超市、拥堵的汽车长龙。一些东西，对一二线城市的人来说可能是消费降级，但对三四线城市来说则是消费升级，比如电商。三四线依然有可为。所以，未来领地一定是以二三线为主，兼顾四线。

2、选择性地在川外布局。

许晓军透露，接下来领地要陆续进入昆明、西安、贵阳等城市。

之所以有选择性，有三个原因：

一是现在房地产市场是趋于一个相对比较正常的阶段，房价、地价、市场的预期、国家稳房价、稳地价的政策，这对房地产长期健康发展是有好处的，它也会给你一定的利润空间和成长空间，但以后肯定没有什么暴利了。现在三道红线压顶，也不太支持企业疯狂的全国扩张。

二是只有聚焦才能深耕。大的资产周期不存在了，靠行情异军突起的可能性几乎为零，必须踏踏实实沉下心来做产品。许晓军表示，其实大家的眼光都差不多，关键是进去之后能不能扎根。

三是有些地方看起来很美，但未必适合。许晓军表示，目前长三角领地还没有进去。长三角的经济发展很均衡，但那边的项目没有太多利润，更多是走流量。这样的地方，看起来很美好，但对领地来说，风险和机遇不匹配。

总体看下来，近几年领地虽然扩张的动作频频，看起来布局区域比较分散，甚至早在2008年领地就进入了深圳、佛山、惠州、汕头等，现在还有部分项目在开发，但其实领地投资布局的重点非常明确，主要还是在四川大本营、华南以及华中。领地在这些地方的长年经营深耕，使得其可以利用自身的资源优势跑马圈地，又能控制风险。

具体到拿地方式上，领地因地制宜，公开招拍挂、一二级联动、收并购、合作方式都有。目前，领地收并购的比例不到1/3，但如果把合作拿地、产业勾地、定向出让加在一起就超过一半了，公开招拍挂只占到1/3。因此，虽然外界有时看到领地在公开市场比较高调，甚至拿了地王，但由于公开招拍挂的比例较低，总土储成本并不高。

设计和客服占比

在同规模房企中数一数二

软硬件双高，真正让健康生活更美好

今年疫情之后，各个房企都在升级自己的产品。现在不缺房子，缺的是好房子，想要区域深耕，做好产品和服务至关重要。领地深谙此道。

一、产品系全覆盖，保证了生态和服务的丰富

许晓军告诉明源地产研究院，领地的口号是“健康生活更美好”。

2020年领地启动了“品质提升、客户服务年”，致力于打造健康人居，通过健康产业、健康生活、健康住宅三大布局共建生活之美，构建“健康美好家”，以“优享阳光”、“领享健康”、“分享四季”、“精享匠筑”、“创想智慧”等九大健康体系展开，从宏观规划，建筑布局到景观设计，工艺配套，全方位体现领地对理想生活方式的表达，打造科技化智能化和健康硬核化的产品。