就在昨天，央行等四部委在京召开会议，官宣房地产救市重磅“组合拳”，力度之大，可以说是史无前例：

1、取消全国个人住房贷款利率下限

2、公积金贷款利率下调0.25个百分点

3、首套、二套的首付比例分别下调至不低于15%、25%

4、地方政府收购及商品房用作保障房，回收回购房企闲置的住宅用地

前3条延续了中央一贯以来的政策基调，通过降低购房门槛、减轻购房压力，刺激购房需求释放。

和以往不同的是，这次的政策力度是绝对空前的。要知道，即便是2008年，首套最低首付比例也要20%。这一次，直接突破历史下限了。

更值得关注的是第4条。这样的表述，首次出现在中央层面的文件上，信号非同一般。

随着这套史诗级的组合拳出台，房地产正式步入转折点，一个全新的房地产新格局，正在加速形成……

政府下场收房

楼市去库存，房企加速回血

“深刻认识房地产工作的人民性、政治性，继续坚持因城施策……消化存量商品房等重点工作。”

“商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。”

最高层的这两个表述，信息量巨大：

第一，首次将房地产工作提高到政治高度。

房地产是支柱产业，也是老百姓最大的财富蓄水池，稳房地产就是稳民生。

这番论述，足见中央对救市态度之坚决。

第二，首次从中央层面，鼓励地方政府下场收房。

当前，楼市的库存和去化正陷于僵局。

从去化周期来看，截至3月份100个城市中一、二、三四线城市的新建商品住宅存销比分别达到19.2、21.6和33.1个月（易居研究院的数据）。

库存高，主要原因还是在于销售疲软。

2024年开年以来，新房销售还在继续下探。前4月全国新房销售面积同比下降20.2%，其中住宅销售面积下降23.8%，销售额更是下降了31.1%。

鼓励库存高的地收购商品房，既帮助楼市去库存，也能缓解房企现金流压力，还有助于稳定市场，促进行业健康发展。

1、政府收房收地，帮房企回血，避免更多企业陷入困境

销售连续三年下行，就连万科这样的行业优等生都倍感压力。

如果市场疲态再持续下去，后果不堪设想。

而“守住房地产不发生系统性风险的底线”，是中央一直以来的要求。

控房地产风险，关键还是要避免更多房企出险。

政府收购商品房，可以缓解房企的现金流压力；房企回血后再拿地，又有利于地方财政收入。一举多得。

鼓励地方政府回购房企手中的闲置土地，也是同样道理。

何立峰副总理在会议上提到：

相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。”

这几年，行业持续下行，很多房企手握大量土地资源却无力开发。这些土地成了房企的累赘，不能兑现成货值，还要承担巨额贷款利息。同时，闲置土地也造成了社会资源的巨大浪费。

通过政府回收回购，让闲置资产变现，无疑也是帮助房企渡过低谷的有效手段。

2、政府下场收房，助力商品房去库存，保障房完成增量目标

今年的政府工作报告中，保障性住房建设和供给作为房地产发展新模式的重要组成部分被再次提及。

保障房主要包括配售型保障房和配租型保障房，从多地公布的筹集计划来看，今年保障性住房供给量都会继续增加。

其中，配售型保障房是去年开始推出的类型，各地已经明确了年度目标，比如北京、广州、深圳、西安等地都是一万套，佛山、南京、郑州、宁波等地是5000套以内。

保租房的体量更大。“十四五”期间全国计划筹建保租房900万套（间），截至2023年末，20个重点城市目标累计完成率在50%-70%之间。也就是说，保租房也仍有不小的增长空间。

一边是保障房规模仍存在较大缺口，另一边是新房库存居高不下。

政府收购库存商品房作为保障房，既消化了一部分库存，也弥补了保障房的缺口。而且，相比于从零开始新建一批房源，收购库存新房更加高效便利。

为支持地方政府下场收房，中央拿出真金白银。

会上，央行宣布，将设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

事实上，关于政府下场收购存量房子的消息，坊间流传有一段时间了，也有一些地方已经在试水。比如郑州今年计划收购5000套新房。杭州临平也计划收购1万平方米的商品房作为公租房使用。

此次由中央官宣，从全国层面上对此举措进行肯定和支持。这意味着，接下来这一做法必将在全国大范围推广。

住房供应结构将发生巨变

房地产双轨制，真的来了

1、各地地价创新高，预示商品房将全面高端化/豪宅化

开年以来，各地地王频出。

3月份苏州一宗地块拍出了65000元/㎡单价，创下整个江苏省的地价新高。

4月份，成都锦江区一宗地块拍出了24500元/㎡单价，刷新成都地价记录。

杭州2024年首场土拍，钱塘区金沙湖片区也诞生了一宗新地王……

地价天花板不断被突破，是因为土地头上的“紧箍咒”已经被彻底拿掉了。随着各地地价房价限价松绑，限墅令退场，以及70/90等户型限制取消……地价房价彻底走向市场化。

土地市场的变化，最终将作用在住宅产品上。住宅全高端化乃至豪宅化，已成必然趋势。

例如苏州的这宗地王，容积率仅1.02，建筑限高24米。竞得者计划以高低配方式，打造洋房+合院别墅。

不难预见，接下来低容积率、大户型、高品质的高品质住宅产品，在楼市供应结构中的占比一定会越来越高。

2、限制土地供应去库存，楼市将发生从量到质的变化

近期，房地产还有一个影响深远的重磅政策。

根据中央政治局会议“消化存量房产和优化增量住房”的指导思想，五月初，自然资源部发文，限制土地供应去库存。

通知称，对于库存压力大、去化周期超过36个月的城市，要暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，坚决遏制存量土地不合理增长态势。

对于去化周期在18个月～36个月间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限，确保存量不增加，逐步盘活消化。

各地商品住宅去化周期、盘活存量商品住宅用地数据按季度动态更新。

换言之，那些库存高的城市，不再制造新库存，而库存不高的城市可以适量供地，但库存总量不会增加。

再叠加最新的政府收购存量商品房的政策，接下来，商品房的供应结构将发生颠覆性变化：

新房供应量会逐渐降下来，刚需会彻底退场，改善乃至豪宅产品供应增长。“好房子”在商品房供应结构中的占比会越来越高。

这一系列的组合拳打下来，会产生什么样的结果？

①受供地减少影响，市面上新建住宅也会减少。商品房供过于求的局面会缓解，逐步趋于供需平衡；

②新房供应结构发生明显变化，刚需盘将彻底消失。而随着新房全面高端化，销售均价也随着攀升。

③各地保障房的目标加速完成，保障房整体供应量快速上升。

我们知道，房价涨跌，主要是受供需关系以及预期的影响。供应量减少，房价上涨，房企不再暴雷，购房者信心得以重塑，行业将发生从量到质的变化。稳房价稳预期的目标也就达成了。

很快，我们会看到这样的局面：

低收入人群，住公租房、保租房，

中等收入人群，买配售型保障房。

高端收入群体，买改善乃至豪宅商品房。

刚需、改善、豪宅等多样化住房需求，都能得到充分满足。真正实现“市场的归市场，保障的归保障”。

住房双轨制，真的近在眼前了！