导语
十五五”时期，存量资产盘活与价值运营已成为国企培育新质生产力的重要抓手。为助力提升国企对存量资产的专业化、系统化管理能力，释放沉淀价值并优化资本结构，增强企业竞争力, 6月24日至25日，由深圳市国资管理培训中心举办的“国企存量不动产的资管逻辑与资产盘活提升培训班”在深圳盐田培训基地举行，来自各相关国企负责资产管理、资本运营、不动产管理等业务的负责人与业务骨干参加了此次系统培训。
此次培训，特邀明源不动产研究院课题组组长、明源云深圳分公司解决方案负责人彭江作专题分享。立足国企存量不动产盘活的时代命题，彭江老师从政策宏观导向、标杆案例借鉴与盘活体系构建三个维度，为参训干部系统梳理了国有存量资产盘活的底层逻辑与实施路径。
把准宏观方向
阐释“三资三化”逻辑
彭江老师深入阐释了当前国资国企改革与监管的顶层设计。他指出，在穿透式监督加速落地与考核体系向“一利五率”升级的时代背景下，存量资产盘活已成为国企高质量发展的关键突破口。
本次培训内容深度贴合广东省、深圳市关于国有企业资产提升的专项部署。资产管理是一项系统性工程，需要围绕战略升级、思维重塑、运营能力提升和组织机制完善等方面协同推进，实现国有资产的高效配置与保值增值。围绕国有资产价值提升，彭江老师进一步阐释了“三资三化”的协同推进逻辑：
1.资源资产化
以城市资源禀赋为基础，将分散的各类资源转化为可计量、可管理的资产单元，夯实资产管理基础。
2.资产资本化
通过专业运营提升资产现金流和收益的稳定性，在此基础上实现价值重估与资本运作能力提升。
3.资本证券化
构建多层次REITs市场，形成覆盖资产“培育-成熟-退出”的全生命周期证券化体系，提升流动性与资本运作效率，实现“投融管退”全链条闭环。
借鉴他山之石
激活盘活思路
彭江老师通过分享多个全国城市的标杆实践案例，系统解读了存量盘活的创新做法与落地要领。在此基础上，他进一步梳理了九大盘活思路：
首先通过盘清家底，将分散、闲置的“隐形”资产转化为可调度的“明白账”；其次开展确权办证明晰资产“身份”，将“沉睡资产”转化为可流通的“活资产”；针对老旧低效资产实施更新改造，使其适配新产业、新业态需求；对长期闲置或非主业无效资产则处置退出，及时回笼资金；在不改变所有权前提下，通过闲置或低效资产出租获取稳定收益，释放资产现金流；打破壁垒进行资源整合，发挥资产规模效应与协同价值；清收债权，将账面沉淀资产转化为实际可用资金；通过引入战投优化治理结构，为资产运营引入市场化活力与资源；最后，运用资产证券化将具备稳定现金流的存量资产转化为REITs、ABS等证券产品，实现资产价值提前变现。
掌握方法工具
构建盘活能力
彭江老师强调，存量时代，国企亟需实现资产管理思维的转变，从“资产守护者”向“资本运营者”、从“收租房东”向“产业生态组织者”转型。在此基础上，彭江老师总结出了一套“资产盘活五步法”：
1.盘家底
成立由主要领导挂帅的“资产盘活专项工作组”，统筹开展全口径资产普查，并运用市场法、收益法等估值方法确认资产价值。进而搭建数字台账，做到资产总量、分布、状态“一屏统览、动态更新”。
2.定策略
建立多维度资产评级模型，综合区位、收益等维度打分，将资产划分为优质、良性、低效与无效资产。在此基础上，形成分类清晰的待盘活资产清单，联合职能部门集中攻坚化解产权瑕疵，并针对一定期限能转化的资产进行“用售租融”。
3.强运营
组建或明确专业的资产运营公司作为市场化实施主体，补齐“招商能力、定价能力、企服能力、成本控制力”等能力短板。同时，推动“产业+资本”深度融合，以资产为载体培育和引入战略性新兴产业。
4.善退出
实时监控出租率、租金收缴率等核心指标，并动态测算不同退出方式与年限下的资产价值。进而灵活选择上市退出、战略持有或溢价转让，打通资产的退出通道。
5.沉体系
建立健全覆盖“投、融、建、管、退”全生命周期管理制度，并将盘活成效纳入经营负责人绩效考核，配套容错激励机制激发内生动力。同时，积极对接外部专业力量构建盘活生态，并将盘活Knowhow与流程体系沉淀到资产数智化平台中，形成可复制的组织能力。
小结
此次培训由深圳市国资管理培训中心精心组织，旨在通过高标准的智力赋能，助力国企干部在“十五五”规划的关键期，找准资产盘活的突破口。明源云将持续发挥数字化服务与专业智库优势，携手更多国资同仁深耕存量资产运营与价值提升领域，以专业方法、数字工具赋能国资国企提质增效，共赴高质量发展新征程。
