2020年，受到疫情和三道红线政策的冲击，很多房企对地产行业的未来非常悲观。

大家普遍都非常焦虑迷茫，到底地产行业将如何走向？该如何应对当下的冲击与挑战？

10月30日，由明源地产研究院主办的“2020年中国房地产总裁峰会”在上海举办，来自绿地、旭辉、融信、中梁等标杆房企的12位地产大咖集体发声，分享了对市场的看法。

最近，万科、华润等标杆房企的高管也在不同场合分享了自己对未来楼市的判断。

明源君认为大佬们的发言都很值得思考，于是帮大家做了归纳总结，下面分享给大家，希望能给大家带来一些启发。

房地产进入双低时代

未来挣钱只会越来越难

地产大咖们普遍认为，随着土地红利、刚需红利、金融红利的消失，房地产行业全面进入低增长低利润的双低时代。房企一定要提前练好内功，以应对未来动荡的市场。

首先，三道红线全面实施，等于控制了整个房地产行业的杠杆率，按照总资产负债率70%来计算，行业的总杠杆就限制在了3.3倍，大家都一样，不能超。因此，房企的增速在2019年就是一个拐点。

2020年及以后，不会再出现40-60%的复合增长率了，增长率会普遍维持在10-20%的范围内。

其次，增长率变低，未来低利润也将成为常态。

事实上，房地产行业很早就进入了风险投资时代。这个过程当中，房企拿了很多项目，但有很多并不赚钱，很多在亏钱，甚至很多地王项目在等死。

比如今年以来招拍挂的项目，很多都没有利润，部分项目利润在3%～5%，有公司将未来价格预期增长5%，算出来才有这么点利润，其实并没有。

总的来看，房地产行业将进入双低时代，但依然是在增长的，只不过挣钱会越来越难。这相较很多其他行业来说，还是很幸福的。

未来三到五年时间，有流速、低利润的市场还能持续干，建议大家要抓住机会，利用好窗口期。要把未来想得坏一点，尽早把能力培养起来，练好内功。如果市场变好，你会过得更舒服，如果市场很坏，你也能应对。

不过，对于外部环境变化，除了要关注调控等短期因素，更要关注影响大局的慢变量。比如人口的拐点变化，不同机构推测，中国总人口在2025-2027年左右会下降。这些是基本不可改变的慢变量，慢变量可能更关键，这些是长期影响，而且不太容易改变。

房地产行业会进一步裂分

只做开发商，你的估值不可能高

前段时间，贝壳上市引发行业轰动，很多人会疑惑，为什么一家才十多年的轻资产公司市值可以这么高，比做了几十年的中海、万科等头部房企还高。

背后的原因有两点，一是你的商业模式值不值钱，二是房企负债太高，造成风险太大。绝大部分房企出问题，一定不是因为不赚钱，而是输在了现金流。资本市场对你的看法，肯定在于你抗风险能力差。

现在很多房企都在想着怎么转型，但最重要的是要找到自己的商业模式。现在已经是存量时代，你依靠卖新房扩大规模，做到销售额几千亿巨头的可能性越来越小。

未来十年，如果你还是一个买地建房卖房的开发商，你的估值会一直下降，因为你的商业模式注定不可能创造其他价值，但如果你成为资产管理公司，将资本和资产结合，变成中国的黑石，未来估值则不可想象。

比如物业公司换个名字，改成某某生活，一上市，市值也很高。未来，房企要把资产和资本统筹运营和管理，成为平台型公司，才能做成自己的护城河。

最典型的例子阿里、腾讯。如果阿里不积极的在生态圈里面投资一些企业，包括腾讯不孵化的话，这个市场不一定属于你。比如美团现在开始卖iphone了，它之前为什么不卖iphone呢？因为它有了1400万快递小哥，可以保证你半个小时里面拿到iphone。他颠覆了商业模式，它从另外一个赛道里面挤过来。

真正是水桶重要还是水龙头重要？水龙头重要，它是一个通道。未来只有做成一个平台，才能做成自己的护城河。如果简简单单拿一块地，拼一块地，这个市场不一定属于你。

地产可利用的杠杆越来越少

必须最大化经营杠杆的作用

房地产行业发展史上曾经有很多杠杆，除了财务杠杆，还有土地杠杆、资本杠杆、经营杠杆和合作杠杆。当然，现在土地杠杆、资本杠杆、财务杠杆基本都消失了。目前来看，只剩下经营杠杆和合作杠杆，一定要充分利用好这两个杠杆。

如果你是高周转房企，你的经营杠杆应该用得比较好。

以施工许可证的取得为例，因为施工许可证的办理速度决定了开发贷的效率，决定了企业的现金流的状况。以前你拿地到施工，平均下来要5个月，但你通过运营提升，将这个周期缩短到3个月甚至2.5个月，那么你就能快速拿到开发贷快速开发快速开盘，缩短经营性现金流回正周期。

经营杠杆除了快开工快开盘，还有没有其他手段可以用？比如供应融资、控制费用支付节奏等等。

除了经营杠杆，还有合作杠杆。现在百分之八十的房企都有做合作开发，合作开发选好合作伙伴很重要，优先考虑资金实力强大的企业，减少自身资金投入。

一线城市不再是兵家必争之地

要做到极致的区域深耕

现在市场都不好做，投资布局对于房企，特别重要。因为大部分房企，都是全国布局了。如果你选错区域了，还是挺危险的事。对于投资布局，大家的共识是要精准投资，同时通过极致的区域深耕降低成本，提高效率，优化企业经营。

首先，一线城市已经不是兵家必争了，可以多关注新一线城市。

一方面，今年招拍挂市场，头部房企拿地溢价率非常高，从资金角度来看，一二线城市很安全。但你没有机会拿地。

深圳基本上你拿不到地。北京一个月内付清51%的地价。上海虽然有机会，但是很难。因为供地量太少。唯一有点机会的就是广州了。所以，一线城市已经不是兵家必争之地了。

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